주택시장이 회복조짐을 보이면서 부동산 경매에 대한 관심도 높아지고 있다. 정확한 권리분석만 뒤따른다면 저렴한 가격에 내 집 마련의 기회를 잡을 수 있기 때문이다.

지역 부동산 경매 전문가들은 “주택시장이 본격적으로 되살아나기 시작하면 기회잡기가 더 어려워질 수 있는 만큼, 오히려 현 시점에서 매수를 고려해 볼 만 하다”며 “특히 경매는 내집마련과 시세차익이라는 두마리 토끼를 잡을 수 있는 장점이 있다”고 조언한다.

◆성공 열쇠는 ‘권리분석’

경매투자 성공의 관건은 권리분석이다. 낙찰자가 권리분석을 소홀히 해 낙찰 후 예상치 못한 부담을 떠안는 경우가 종종 있다.

하지만 경매를 통해 부동산을 구입하는 것은 일반적인 매매방식을 통할 때보다 위험성이 훨씬 높다. 따라서 사용 목적과 물건에 대한 철저한 사전 분석이 중요하다.

무엇보다 대항력이 있는 세입자의 여부, 유치권, 법정 지상권 등 낙찰자에게 그대로 전가되는지를 잘 파악해야 한다.

대법원 경매 사이트나 유료 경매 정보 사이트를 100% 신뢰하는 것은 금물이다. 이는 참고자료로만 제공되는 것으로 만약 문제가 생기더라도 책임은 고스란히 낙찰자의 몫이다.

그래서 입찰 예정 경매 물건에 대해서는 본인이 직접 관련 서류를 발급받아 확인하는 게 필수다.

등기부등본, 건축물관리대장, 토지대장, 지적도, 토지이용계획서 등이 검토 대상이다. 현장조사도 빼놓을 수 없는 중요 체크 포인트.

먼저 감정가와 실제 거래가격을 알아봐야 한다. 경매 입찰 시기와 감정시기가 최소 4개월 이상 차이가 나기 때문에 그동안 시세 변동이 있을 수도 있다.

또 주변 환경과 편의시설, 조망권, 방향, 교통여건 등을 정확히 확인해야 한다. 아무리 잘 아는 지역이라도 방향과 층수 등에 따라 가격 차이가 크다.

더불어 시간적인 여부 필요하다. 경매로 주택을 낙찰 받은 뒤 잔금을 모두 내더라도 기존에 살고 있는 세입자 등을 내보내는 데 시간이 예상보다 더 소요될 수 있기 때문이다.

리빙경매 하갑용 대표는 “경매는 잘만 고르면 큰 수익을 낼 수 있지만 권리분석을 소홀히 할 경우 오히려 손해 볼 수도 있다”며 “경매 입찰 전 철저한 분석 등 사전 준비는 필수”라고 말했다.

◆잘 고르면 재테크 효자

통상 경매에서 주택은 1회 이상 유찰 후 낙찰되는 경우가 많다. 첫 회 유찰되면 최저입찰금액은 감정가보다 30%(대구지방법원 기준) 낮아진다. 따라서 시세보다 싸게 부동산을 구입할 수 있는 장점을 갖고 있다.

실제 지난달 대구지법에서 붙여진 경매 물건 중 아파트의 평균 낙찰가는 감정가 대비 평균 78% 수준이었다.

자금 여유가 없는 세입자들이 실수요 차원에서 경매에 참여한다면 다세대 연립주택도 괜찮다. 아파트 낙찰가율에 비해 다세대 연립주택의 경우 70%선 아래에서도 낙찰되는 경우가 많기 때문이다.

물건에 너무 욕심을 부리다 보면 입찰가를 높게 쓸 수 있으니 항상 마음과 시간적인 여유를 갖고 경매에 참가해야 한다.

◆경매 절차와 참여 방법

그렇다면 경매 절차는 어떻게 될까. 대법원 경매 사이트를 보면 상세하게 나와 있다.

경매 2주 전 부동산 경매 관련 공고가 게재된다. 여기서는 기본적인 입찰 정보를 확인할 수 있다.

그 다음 순서로 경매 1주일 전 지역 법원 내 민사집행과에 가면 경매 대상 부동산의 감정평가서, 매각물건명세서, 부동산현황조사서 등 각종 정보를 구할 수 있다. 물론 대법원 경매 사이트에서도 확인 가능하다.

이제 가장 중요한 현장 확인 절차에 들어가야 한다. 우선 해당 부동산의 위치, 주변 여건을 꼼꼼히 살펴본 뒤 감정가, 최저 경매가와 시세를 비교 분석한다.

‘괜찮은 물건’으로 확인되면 다음은 권리분석에 들어간다. 입찰은 해당 경매 법정에서 진행된다. 입찰 보증금은 통상 입찰가의 10%이지만 재경매 사건은 20%이니 주의해야 한다.

특히 잔금까지 자금마련 계획을 꼼꼼히 세워둬야 입찰 보증금을 날릴 위험이 없다.

낙찰이 되면 1주일 뒤 매각 허가 결정을 받는다. 그 후 1주일 동안 이해 관계인의 항고가 없으면 잔금 납부 후 소유권을 이전 받을 수 있다.

초보자라면 경매 전문가들의 도움을 받는 편이 안전하다.

물건 유형별 경매전략 ◆아파트 경매에서 가장 인기 있는 부동산으로 낙찰가가 보통 감정가의 80% 이상에서 결정된다. 입지·환경 조건이 좋은 물건은 최초 감정가보다 높은 가격에 낙찰되는 경우도 간혹 있다. 환금성이 좋고 시세 파악이 용이하며, 권리 분석이 간단해 초보자들에게 유용하다. 입찰하기 전에는 현 시세, 건축 연도, 단지 규모 등을 확인해야 한다. 대개 역세권, 교육 여건이 양호한 단지, 유명 브랜드 아파트의 낙찰률이 높다. 또 입찰 전에는 관리사무소를 통해 반드시 관리비 체납 여부를 알아봐야 한다. 밀린 관리비의 경우 원칙적으로 공유 부분만 낙찰자가 부담하면 되지만 전유 부분까지 낙찰자가 부담하는 경우도 있다. ◆연립, 다세대 연립, 다세대는 투자금액이 상대적으로 낮아 수요자나 투자자에게 관심을 많이 받는 물건 중 하나다. 경매에 붙여지는 물량도 많아 입맛에 맞는 물건을 고르기가 좋다. 연립, 다세대는 보통 2회 정도 유찰된다. 대구지역은 한번 유찰될 대마다 30%씩 최저 입찰가가 내려가기 때문에 입찰 가격 결정도 신중해야 한다. 특히 부동산 경기 침체로 인해 과거 재개발·재건축의 호재가 있었더라도 현 시세에는 큰 영향을 주지 않고 있어 이들 지역에 대한 투자를 적극 고려해볼만 하다. ◆단독, 다가구주택 단독 주택의 경우 토지 면적, 주변 여건, 건물 상태 등을 꼼꼼히 살펴야 한다. 또 도시계획확인원 등을 통해 용도지구, 용적률 및 건폐율 등도 확인해야 한다. 다가구의 경우 세입자가 많아 명도처리 시간이 길고, 이에 따른 비용도 많이 들어간다는 점을 명심해야 한다. 특히 세입자의 권리관계 분석이 철저하게 이뤄져야 한다.