취득세율 완화·15년이상 아파트 수직증축 허용

달라지는 부동산 제도

주택청약 만19세부터 가능

전세보증금 9천500만원 보호

/news/photo/first/201401/img_118392_1.jpg"만촌3차화성파크드림/news/photo/first/201401/img_118392_1.jpg" — 대구·경북지역 부동산시장은 지난해 전국 최고 매매가 및 전세가 상승률을 비롯 신규분양 1순위 마감단지가 대구 10곳, 경북 7곳 등에 이를 만큼 열기가 뜨거웠다. 사진은 지역 건설업체인 화성산업에서 작년 11월말 분양한 재건축단지로 최고 경쟁률 212대 1 등 평균 경쟁률 176대1을 기록하며 지난 20년간 깨지지 않던 대구지역 청약 경쟁률을 새로 쓴 ‘만촌3차 화성파크드림’ 견본주택 모습. 화성산업 제공

대구·경북지역 부동산시장은 지난해 전국 최고의 매매가 및 전세가 상승률을 비롯 신규분양 1순위 마감단지가 대구 10곳, 경북 7곳 등에 이를 만큼 뜨거운 열기를 확인할 수 있는 한 해였다.

이런 열기의 바탕에는 새 정부 출범과 함께 거래 활성화 방안과 규제 완화책이 잇따른 영향도 컸다. 정부는 주택가격 상승기에 도입된 각종 규제들을 손질하고, 매매수요 진작을 위한 파격적 금융·세제혜택을 지원하기도 했다. 하지만 후속 입법작업이 난항을 겪으면서 그 효과가 반감된 측면이 있는데 뒤늦게나마 취득세 영구인하를 포함하는 지방세법과 리모델링 수직증축 허용법안이 국회를 통과했다.

반면 다주택자 양도세 중과 폐지, 분양가 상한제 탄력운영 등이 국회의 문턱을 넘지 못하면서 올해는 이들 법안의 처리 여부가 지역은 물론 전국 부동산시장의 변수가 될 전망이다.

또 주택공급제도와 관련해 주택청약 대상이 확대되고, 지난해 4·1 및 8·28부동산대책 후속 조치에 따라 정책 모기지가 하나로 통합되며 전세금 안심대출이 시행된다. 6일 부동산114 등에서 발표한 ‘2014년 달라지는 부동산 관련 주요 세제 및 제도’를 살펴봤다.

◆취득세 영구인하에 따른 세율 완화

취득세를 영구 인하하는 내용의 지방세법 개정안이 국회를 통과하면서 취득세 요율이 완화됐다. 9억원 이하 1주택자는 2%, 9억원 초과 및 다주택자는 4% 취득세율을 적용하던 것을 6억원 이하는 1%, 9억원 초과 주택은 3%로 낮아지게 된다. 단 6억원 초과∼9억원 이하는 지금과 동일하게 2%를 유지한다.

◆주택공급 제도상 성년 기준 만19세로 낮춰져

주택공급에 관한 규칙 개정에 따라 주택 청약 가능 연령이 만20세 이상에서 만19세 이상으로 완화된다. 2013년 7월 민법상 성년 나이가 만19세로 낮아진 데 따른 것이다. 현재 연령 제한없이 가입할 수 있는 주택청약종합저축을 제외한 청약 예·부금 가입연령도 만20세 이상에서 만19세 이상으로 낮아진다.

아울러 다자녀가구나 신혼부부, 생애최초주택 특별공급 운용지침상 성인 연령기준 역시 만20세에서 만19세로 낮아진다. 이에 따라 생애최초나 다자녀가구, 신혼부부 주택특별공급을 신청할 때 소득산정에 포함되는 성인이 만19세 이상 가구원으로 늘어나게 된다. 현재 생애최초, 다자녀가구, 신혼부부 주택특별공급을 신청하려면 가구주와 성년인 가구원 전원의 소득 입증서류를 제출해야 한다.

◆건설사, 전·월세로 운용하다 일반분양하면 선착순 분양 가능

건설사는 주택시장 상황에 따라 아파트 분양물량과 시기를 손쉽게 조절할 수 있게 된다. 주택공급에 관한 규칙 개정안에 따라 건설사가 아파트 단지를 쪼개서 공급할 수 있는 ‘입주자 분할모집’ 단지의 기준은 현행 400가구 이상에서 200가구 이상 단지로 완화된다.

입주자 분할모집의 최소 단위도 기존 300가구 이상에서 50가구 이상으로 축소된다. 또 3회까지만 가능했던 분할분양(단지 쪼개기) 횟수도 5회까지 가능해진다.

건설사가 아파트를 짓고 2년 이상 전월세로 임대를 주다가 일반분양에 나설 경우 청약통장 여부에 관계없이 선착순분양이 가능해진다. 아울러 건설사들이 공급물량의 일부를 후분양으로 전환할 경우 대한주택보증의 지급보증 등을 통해 금융사로부터 연4~5% 수준의 저금리대출을 받을 수 있다.

◆중개대상물 허위광고 규제 강화

공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률 시행령 일부 개정령안 시행에 따라 부동산 중개대상물에 대한 허위·과장광고 규제가 강화된다. 개정·시행되는 중개 대상물의 표시·광고 규정에 따르면 중개업자가 아닌 컨설팅업자, 중개보조원 등의 중개 대상물에 대한 광고 행위를 금지하고 중개업자의 허위(미끼)·과장 광고로 인한 소비자 피해를 방지하기 위해 중개업자가 중개 대상물에 대한 광고 때 표시(명칭, 소재지, 연락처, 성명) 사항을 의무화한다.

중개업자가 아닌 자의 광고 행위는 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금, 중개업자의 중개 대상물 표시의무 위반시 50만원 과태료가 부과된다.

국토부는 중개대상물 표시·광고 규정의 원활한 시행을 위해 적용시기를 2013년 12월 5일 이후부터 적용하되, 단속기관인 지자체로 하여금 한달간 계도 및 홍보를 하도록 한 후 단속토록 했다.

◆세입자, 임대보증금 보호범위 확대

소액 임차인의 우선변제금을 상향하고 적용대상 보증금을 확대하는 내용을 골자로 한 주택 및 상가건물임대차보호법 시행령 개정안이 올해 1월1일부터 시행된다.

개정안에 따르면 주택은 서울의 경우 우선변제 받을 임차인 범위가 현행 전세보증금 7천500만원 이하에서 9천500만원 이하로 확대된다. 수도권은 6천500만원에서 8천만원으로, 광역시 등은 5천500만원에서 6천만원으로 대상자가 늘어난다. 또 전세에서 월세로 전환할 경우 월세 상한은 현행 14%에서 10%로 낮아진다.

상가건물임대차보호법 시행령 개정안에 따라 상가 세입자 보호범위도 확대된다. 보호법 적용 대상 범위가 환산보증금(보증금+월세X100) 기준 서울은 현행 3억원에서 4억원으로, 수도권 과밀억제권역은 2억5천만원에서 3억원으로, 광역시 등은 1억8천만원에서 2억4천만원으로 넓어진다. 최우선으로 변제하는 영세 자업자 범위도 전국적으로 확대해 서울은 보증금 5천만원에서 6천500만원까지 늘어난다. 우선 변제받는 보증금도 지금의 1천500만원보다 700만원 늘어난 2천200만원이 된다.

◆저리(低利) 주택구입 지원자금 통합

현재 정부 자금이 들어가는 정책 모기지로는 근로자서민 및 생애최초 주택구입자금 대출, 우대형 보금자리론이 있는데 정부는 올해부터 이를 하나로 통합하고 대출 문턱을 낮춘다. 부부합산 연소득 6천만원 이하(생애최초는 7천만원 이하) 무주택 가구주는 통합된 모기지를 이용하면 된다. 통합 정책 모기지는 소득 수준과 만기에 따라 시중은행보다 낮은 연2.8∼3.6% 금리를 적용하며, 고정금리와 5년 단위 변동금리에서 고를 수 있다. 최대 연체 이자율도 은행 최저 수준인 10%로 인하된다.

◆전세금 안심대출 시행

전세금 안심대출은 세입자가 전세금을 돌려받을 수 있는 권리를 은행에 넘기고 금리를 낮춰받는 기존 ‘목돈 안드는 전세제도Ⅱ’(전세금 반환청구권 양도방식)와 전세계약 종료 후 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 때 대한주택보증이 책임지는 ‘전세금 반환보증’을 결합한 상품이다.

올해부터 우리은행에서 시범 판매되고 있다. 대출을 신청하면 세입자의 전세금 반환청구권을 넘겨받은 대한주택보증이 전세금 상환을 보증하며 시중은행 일반 전세대출의 연4.1% 수준보다 0.4%포인트 낮은 연3.5∼3.7% 금리가 적용된다.

전세계약이 끝난 뒤 집주인이 한달내 전세금을 돌려주지 않거나, 집이 경매로 넘어가는 경우 대한주택보증에서 전세금을 대신 돌려준다.

◆경매 관련 공유자 우선매수권 및 최적매각 기준 변경

민사집행법 개정을 통해 부동산 경매제도 및 절차가 대폭 개선된다. 개정안은 현재 무제한으로 허용하고 있는 공유자 우선매수권 행사를 1회로 제한하기로 했다. 공유자 우선매수권은 공유로 된 채무자 부동산이 경매로 나왔을 때 공유자가 제3자보다 우선해서 매수할 수 있는 권리다.

개정안은 우선매수 신고를 한 공유자가 매각기일 종결 고지 때까지 보증을 제공하지 않거나, 신고를 철회했을 때 매각 절차에서 우선 매수신고를 더 이상 하지 못하도록 규정했다.

최저 매각가격 기준은 현행 감정평가액에서 ‘감정평가액의 20%를 뺀 액수’로 낮춰진다. 이에 따라 경매의 신속성이 제고되고 매수 희망자들의 경매시장에 대한 관심이 보다 높아질 전망이다.

◆4월부터 리모델링 수직증축 가능

공동주택 리모델링때 수직증축을 허용하는 내용의 주택법 개정안이 국회를 통과한 가운데 올해 4월부터 시행에 들어갈 전망이다. 지은지 15년 이상 된 공동주택을 현재 층수에서 최대 3개층까지 증축하고, 최대 15%까지 가구 수를 늘릴 수 있게 된다.

강선일기자 ksi@idaegu.co.kr

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