부동산임대업 돈줄도 옥죈다
부동산임대업 돈줄도 옥죈다
  • 승인 2017.10.29 12:38
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여신심사 가이드라인 곧 발표
50~60대 ‘월세 수익 꿈’ 타격
부동산임대업 대출 140조
소득대비 대출비율 13배
리스크 관리 필요성 커져
신 DTI, 장래소득 등 고려
은퇴 앞둔 중년층에 불리
정부가 가계부채 급증세의 주범으로 지목되는 부동산임대업자의 돈줄을 죄면, 빚내서 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산에 대한 투자가 어려워질 전망이다.

정부의 돈줄죄기가 전방위로 확산되면서 빚내서 주택을 여러 채 구매하는 것뿐 아니라 상가나 오피스텔, 오피스 등 수익형 부동산을 매입해 월세를 받는 것도 어려워지는 것이다.

이에 따라 월세를 받는 부동산투자를 노후대책으로 삼았던 50∼60대는 타격이 불가피할 전망이다.



◇ 소득대비 대출 13배 부동산임대업자…정부 “과도한 빚 갚아야”

29일 정부가 부동산임대업자의 돈줄죄기에 나선 것은 전체 자영업자와 비교했을 때 이들의 부채 규모가 크고 증가세가 가파르기 때문이다.

지난해 자영업자 대출 521조원 중 부동산임대업 대출은 27%인 140조4천억원으로 가장 큰 비중을 차지한다.

이들의 1인당 평균 대출금액은 7억3천500만원, 연소득은 5천700만원으로, 소득대비 대출비율(LTI)은 12.9배에 달했다.

전체 자영업자의 1인당 평균 대출금액이 3억2천만원, LTI가 7.5배인 것과 비하면 레버리지가 두드러진다.

전체 자영업자 160만2천명 중 11.9%인 19만1천명에 이르는 부동산 임대업자는 50대 이상이 64.1%다.

자영업자 대출은 2012년 355조원에서 지난해 521조원으로 불과 4년 만에 46.8% 폭증했다. 이같은 폭증세는 부동산임대업자 대출이 이끌었다는 게 정부의 분석이다.

정부는 이에 따라 부동산임대업자의 대출과 관련, 원리금 분할상환과 소득심사를 강화하는 여신심사 가이드라인을 도입한다.

앞으로 금융기관들은 부동산임대업 대출에 1.0∼1.5의 임대업이자배율(RTI)을 도입해 임대소득으로 이자비용을 충분히 감당할 수 있는지 따져야 하며, 부동산임대사업자들은 40∼80%인 적정 담보인정비율(LTV) 초과 대출은 분할상환하게 된다.

현재 부동산임대업자를 포함한 자영업자의 비주택담보대출 LTV는 금융기관별 내규에 따라 40∼80% 수준에서 자율적으로 운영되고 있어 주택담보대출과 달리 금융당국의 규제가 강하지 않은 편이다.



◇ “50∼60대 이상 빚내 월세받는 부동산투자 어려워질 듯”

정부가 부동산임대업에 대한 돈줄 죄기에 나서면서 저금리에 따라 크게 인기를 끌었던 은퇴를 앞둔 50대 이상의 월세 받는 부동산투자가 어려워질 전망이다.

그동안 은퇴를 앞둔 50∼60대는 저금리 시대가 장기화하자 노후대책으로 돈을 빌려 매달 월세를 받을 수 있는 오피스텔, 원룸, 상가 등에 투자를 크게 늘려왔다.

하지만 내년부터 신(新)총부채상환비율(DTI)과 총부채원리금상환비율(DSR)에 이어 부동산임대업에 대한 여신심사가이드라인까지 도입되면 50∼60대가 돈을 빌리는 것은 크게 어려워질 전망이다. 신 DTI는 기존 DTI와 다르게 돈을 빌리는 사람의 주택담보대출 한도를 산정할 때 장래소득 변화, 소득의 안정성, 자산의 장래 소득창출 가능성 등을 반영하기 문에 성과급 비중이 높은 급여소득자나 은퇴를 앞둔 50대 이상 중년층은 불리해질 수밖에 없다.

여기에 DSR가 도입되면 주택담보대출 원리금뿐 아니라 모든 금융권 대출의 원금과 이자를 합산해 대출 가능 여부를 판단하게 되기 때문에 대출이 더 어려워진다. 전문가들은 50∼60대라면, 무리해 수익형 부동산투자를 하지 말고, 부동산 외에 다른 소득원을 확보해 위험부담을 줄여야 한다고 조언했다.

홍승훈 KB국민은행 잠실롯데PB센터 팀장은 “무리하게 대출받아 수익형 부동산에 투자하는 경우는 힘들어질 수 있다”고 지적했다.

박준오 삼성생명 강남재무설계(FP)센터 센터장은 “국민연금 수령을 뒤로 미뤄서 나중에 많이 받도록 하는 등 금융소득을 키워야 한다”면서 “개인연금이나 연금 저축 등에도 신경을 쓰라”고 당부했다.

연합뉴스
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