젠트리피케이션은 루스 글래스(Ruth Glass) 여사가 1960년대 영국에서 도심 재개발 당시 젠트리 계층이 지역의 저소득계층을 밀어내고 공간을 차지하여 임대료가 과하게 오르고 다시 쇠퇴화 과정을 겪으면서 나타나는 사회적 과정으로 정의하였다. 젠트리피케이션이 발생하는 과정은 다양하다. 로마나 아테네, 베니스의 경우 관광객에 의해 도심의 원주민이 교외로 밀려나는 현상이라든가, 숙박 기능이 문화재 보호의 각종 규제로 인해 외곽으로 밀려난다든가 교통이 과밀하여 도심의 상업기능이 외곽에 대규모로 이전되는 과정들을 볼 수 있다.
또는 국가나 지방자치단체의 공공부문 재정 지원이 젠트리피케이션을 일으키는 경우도 많다. 부동산 시장의 활성화를 위해, 도심 기능 개선을 위해 의도하든 그렇지 않았던 간에 도시 계층의 인위적 변화를 유발 시키는 것도 한 원인이 되기도 한다. 후진국가일수록, 사회주의적 경향이 강한 국가 일수록 정부에 의한 계획적 도시정비가 이러한 막대한 젠트리피케이션의 주원인이기도 하다.
오늘날 우리사회가 주목하기 시작한 젠트리피케이션은 주로 상가 권리금의 인상으로 하층 계급을 주활동 공간에서 제거시켜버리는 여러 경우를 목격하기도 한다. 주로 자본 회임이 급하거나 대규모 급진적인 개발이거나 정부 주도의 강력한 도시재생 이거나 하는 경우에 이러한 젠트리피케이션은 상시적으로 발생한다. 서울의 경리단길, 송리단길, 익선동 재개발 지역, 연남동, 성수동, 샤로수길, 지방의 경주 황리단길(황남동 일대) 등에 주로 대규모 프랜차이즈 입점에 의하거나, 임대료 상승, 상업 기능 고도화 등으로 주로 발생한다.
젠트리피케이션을 해소하기 위해 정부는 공공상가를 늘리거나, 임대료의 급상승을 제어할 협약을 맺도록 하거나 상가 임대차 법을 10년 장기로 바뀌도록 한다든가 상가임대료가 최고 9%를 초과하지 못하도록 하는 노력을 하고는 있다. 일본의 경우 차지차가법에는 임대차 계약을 변경할 수 없도록 최장 25년간 장기 계약 한다든가, 파리처럼 도심 상권 전체에 상업가로의 보존을 위한 협약을 맺어 다양한 계층의 상업 활동을 장려한다든가 저소득층도 적정 수준에서 투자가 가능하도록 법으로 보호 하는 정책을 수행하고 있다.
정부 주도로 5년간 500개 지구 50조원의 급진적인 도시재생은 완급을 조정 할 필요가 있다. 5년 후 재생이 어느 정도 달성 되는 시점에야 젠트리피케이션이 본격적으로 일어나므로 장기적인 검토에 의해 도시재생 정책을 조정해야 하며, 단기간에 막대한 자본이 투입이 되지 않도록 점진적으로 변화를 이끌도록 해야 할 것이다. 정부는 과열진단 지역을 선정하거나 젠트리피케이션 지표를 개발하여 지구별 관리를 더욱 디테일하게 하여야 할 것이다. 도시재생이 누구를 위한 정책인가를 다시금 생각해보아야 할 것이다.
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