대구 형사·부동산 전문변호사
B씨는 A아파트 입주자대표회의를 상대로 한 소송에서 ‘관리비 이외에 별도의 주차비를 지급하였으므로 입주자대표회의와 명시적 또는 묵시적으로 주차계약이 성립하였고, 따라서 입주자대표회의는 주민들을 위하여 주차장에 주차된 차량이 훼손되지 않도록 관리하고 감시할 주의의무가 있음에도 불구하고 이를 게을리 하여 차량 훼손이 발생하였으므로 그 수리비를 배상할 책임이 있다’고 주장하였다. B씨의 주된 주장은 아파트에 관리비와 별도의 주차비를 지급하는 등의 관계를 살펴보면 입주자대표회의와 명시적 또는 묵시적으로 주차계약 또는 이에 준하는 계약이 성립하였으므로 입주자대표회의는 당연히 주차된 차량을 안전하게 관리할 의무가 있다는 것이다.
이에 대하여 법원은 관리비 이외에 매월 별도의 주차비를 지급받은 것은 별도의 주차관리를 목적으로 받은 것이 아니고 주민 공동소유인 주차장을 일부 입주자들이 공평하게 사용하지 않고 더 많이 사용하는 것에 대한 형평을 고려하여 이를 해소하는 차원에서 추가적으로 주차요금을 받은 것으로 볼 수 있고 주차된 차량을 별도로 보관하고 그 훼손을 방지하기 위하여 감시, 관리할 목적으로 받은 것으로 보기 어렵다는 이유로 주차장법이 요구하는 정도의 주차차량에 대한 선량한 관리자로서의 주의의무를 인정하지 않았다. 또한 아파트 주차장은 외부 침입을 막기 곤란한 구조이고 해당 차량의 열쇠도 입주민이 가지고 있고 관리실에 별도로 제출하지 않는 점, 이러한 여러 가지 점을 고려할 때 ‘차량 소유 입주민과 입주자대표회의’의 관계를 ‘고객 - 주차장 사업자’의 관계로 보기 곤란하다고 인정하였다. 최종적으로 주차장 이용계약이 성립하였다고 보기 어려우므로 이에 따른 차량 관리 보관의무가 없다고 판단하면서 A입주자대표회의의 책임이 없다고 인정하여 B씨에게 패소판결을 내렸다.
위 재판에서는 B씨가 입주자대표회의와 차량 소유 입주민의 관계 및 책임을 ‘주차장법 및 주차장 이용계약에 준하는 계약’이 성립된 것을 전제로 입주자대표회의에 그 책임을 추궁한 것인데 법원은 ‘입주민 - 입주자대표회의’의 관계는 비록 주차요금을 받았다고 하여도 이는 주차관리에 대한 대가가 아닌 주차장에 차를 세워놓은 것에 대한 해당 아파트 공동소유자들의 재산권 행사의 형평성 문제를 해결하기 위한 것이므로 주차장 이용계약 또는 이에 준하는 계약이라고 보기 어렵다고 판단한 것이다.
참고로 위 재판에서 B씨 측이 A입주자대표회의 뿐만 아니라고 C위탁관리업체를 공동 피고로 하여 소송을 같이 제기하고 그 책임의 근거도 ‘주차장계약 및 이에 준하는 계약’을 중심으로 하는 것이 아니고 주차요금과 무관하게 아파트 관리업무 자체를 소홀히 하여 차량 훼손의 문제가 발생하였다는 점을 더 중요하게 주장하였다면 판결 결과는 달라졌을 수 있다. 즉, 위탁관리업체가 아파트 공용부분에 대하여 위탁관리계약에 기하여 이를 선량한 관리자의 주의의무를 가지고 관리할 책임이 있고, 그 과정 및 관리방법에 하자가 있어 차량훼손의 문제가 발생하였다면 C위탁관리업체의 책임이 인정될 소지도 있었다. 다만 C위탁관리업체가 관리 매뉴얼에 따라 최선의 관리업무에 충실하였음이 입증된 경우에는 그 책임이 없을 것이다.
참고로 판례 등에 의하면 겨울철 아파트 옥상의 고드름이 추락하여 그 아래 주차하여 두었던 차량이 파손된 경우, 차량절도범이 약 1시간에 걸쳐 아파트 주차장에 주차된 차량의 문을 강제로 열고 차량 내의 물품과 차량 휠 등을 절취한 사건에서는 위탁관리업체가 아파트 위탁관리업무에 따른 선량한 관리자로서의 주의의무 위반을 이유로 손해배상책임이 인정되었다.
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