정부의 잇따른 양도소득세 완화 조치가 지역 미분양 시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 모아지고 있다.

정부는 지난 12일 지방이나 수도권 비(非)과밀억제권역의 미분양 아파트와 신규 분양 아파트를 올해 말까지 구입하면 5년 동안의 시세차익은 양도세 계산에서 공제해 주기로 했다.

즉 5년 동안에는 양도세를 한 푼도 내지 않아도 된다. 또 수도권 과밀억제권역에서는 5년 동안의 차익에 대해 50%를 공제받고 남은 금액에 대해 일반세율로 세금을 내면 된다.

특히 다주택자의 절세 혜택이 크다.

앞서 정부는 올해부터 1가구 다주택자를 대상으로 한 양도세 중과세율을 2년간 한시적으로 완화했다.

1가구 2주택자의 경우 작년까지 50% 중과되던 세율이 1가구 1주택자와 같은 6~35%로, 3주택 이상자는 60%에서 45%로 크게 내렸다.

1가구 1주택자들에게 적용되는 일반세율도 과세표준에 따라 2009년 6~35%, 2010년 6~33%의 세율로 기존(9~36%)보다 낮췄다.

지역 부동산 전문가들은 “워낙 시장이 침체돼 양도세 완화 효과를 당장에는 기대하기 힘들지만 경기가 살아날 경우 상당한 파급효과를 불러 올 것”이라고 예상했다.

하지만 수요자들 입장에서는 여간 혼란스럽지 않다.

양도세는 말 그대로 집을 팔 때 구입 가격의 차액에 따라 매겨지는 세금인데 세제혜택만 바라보고 집을 구입하기에는 주택 시장 전망이 너무 불투명해 ‘미래 수익’을 장담하기 힘들기 때문이다.

그렇지만 이미 일부에서는 ‘집값 바닥론’을 제기하고 있어 실수요자들 입장에서는 ‘내 집 마련’을 놓고 고민이 이만저만 아닐 수 없다.

전문가들 역시 이미 집값이 많이 떨어진 상황에서 양도세 혜택까지 볼 수 있어 실수요자 입장에서는 지금이 적기라는 의견과 경기침체를 감안하면 향후 집값이 더 떨어질 우려가 있는 만큼 아직은 ‘시기상조’라는 의견이 엇갈리고 있다.

◆내 집 마련 ‘지금이 적기(?)’

지역 부동산 전문가들은 “양도세 면제는 부동산시장에 사실상 투기자금을 끌어들인다는 측면에서 논란의 소지는 있지만 주택경기를 살리기 위해서는 가장 효과적인 방법”이라며 기대하고 있다.

실제 미분양 주택 매입 시 양도세를 비과세하는 정책은 지난 IMF 직후인 1998년에 도입돼 당시 미분양 해소에 큰 효과를 보며 집값 상승으로 이어졌다.

정부의 양도세 완화 조치 발표 이후 지역 부동산중개소와 아파트 모델하우스에는 문의가 크게 늘었다.

수성구의 한 부동산중개사무소 관계자는 “정부의 양도세 완화 조치 이후 급매물 위주로 평소보다 문의가 2배 이상 늘었다”고 했고, 수성구의 한 모델하우스 관계자도 “전화 문의는 물론 방문객 수도 크게 늘어 모처럼 활기를 띄고 있다. 분위기만 살아난다면 계약률을 크게 높일 수 있을 것으로 기대된다”고 말했다.

한국공인중개사협회 권오인 자문위원은 “유망지역을 중심으로 수요가 살아날 조짐이 보이고 있다. 시장 상황이 침체기라서 당장에 큰 효과를 기대하기는 힘들지만 향후 시장이 살아날 조짐이 보이기 시작하면 엄청난 파급력을 가져올 수 있는 만큼 실수요자라면 매수를 충분히 검토해 볼 만 하다”고 말했다.

투자자들의 움직임도 감지되고 있다.

일각에서 제기하고 있는 ‘집값 바닥론’과 함께 일부 건설사들이 ‘할인 경쟁’에 나서면서 이달 들어 지역 부동산중개소에는 ‘큰 손’들의 매수문의가 이어지고 있다.

이런 가운데 양도세 면제 혜택이 겹치면서 ‘큰 손’들의 움직임은 더욱 바빠진 모습이다.

장용 한국공인중개사협회 대구지부장은 “이달 들어 서울 투자자들의 투자 문의가 잇따르고 있다. 이들은 주로 입지가 좋으면서 할인율이 높은 대형 아파트 위주로 여러채 구입하기를 희망하고 있다”고 밝혔다.

◆아직은 ‘시기상조’

그렇지만 현재 경기상황을 감안할 때 아직은 이르다는 의견도 만만찮다. 양도세 혜택은 집값이 올라야 혜택을 보는 것인데 지금 경기 상황으로는 불확실성이 크기 때문이다.

물론 외환위기 때 시행돼 효과를 인정받았다고는 하지만 그때와 지금의 시장 상황은 다른점이 많다.

무엇보다 주택 보급률이 높아져 과거와 같은 급격한 시세 상승은 힘들다는 분석이다.

국토해양부에 따르면 국내 주택보급률은 2002년 100%(1인가구 제외)를 넘어서 2007년 말 기준으로 108.1%에 이른다.

더욱이 미분양 아파트 대부분은 경기가 좋을 때 높은 가격으로 분양이 된 상태여서 현재 주변 시세와 비교해 봤을 때 가격적인 매력이 떨어진다.

대구부동산연구원 김영욱 원장은 “외환위기 때만해도 고분양가 문제가 거의 없었다. 최근에는 주변 시세보다 20~30% 비싼 경우가 많아 신규 분양 및 미분양 아파트로 시세차익 내기가 상대적으로 어려워졌다”고 말했다.

여기에다 대구지역 미분양 아파트는 지난해 11월 말 현재 2만1천324가구로 경기도(2만2천111가구)에 이어 전국 광역시·도 중 두 번째로 많아 물량 부담 또한 크다.

분양대행사 장백의 박영곤 대표는 “백약이 무효인 부동산을 살리기 위해서는 양도세 면제 등의 극약처방이 필요했던 만큼 앞으로 시장에 긍정적으로 작용할 것이다”면서도 “다만 타이밍이 늦어 아쉽다. 양도세 혜택을 보려면 가격이 올라야 하는데 현 시점에서는 장담하기 힘들다”고 말했다.

부동산컨설팅업체 한 관계자도 “시장이 반응하는 것을 보면 분명한 호재는 틀림없다. 하지만 ‘할인 아파트’의 등장으로 소비자들의 기대가격은 이미 양도세 완화 폭을 넘어서고 있어 본격적으로 시장에 반영되기 위해서는 시간이 필요할 것으로 보인다”고 말했다.

실물 경기도 변수다.

대경연구원 관계자는 “부동산경기도 실물경제가 뒷받침돼야 살아나는 데 경제 전망이 밝지 않은 상황”이라고 말했다.

여기에다 정부가 이번 주택 양도소득세 감면 지역을 지방뿐만 아니라 서울을 제외한 수도권 과밀억제권역까지 포함시키면서 수도권 집중화가 우려된다.

화성산업 관계자는 “이번 조치로 미분양 해소에 기대를 걸고 있지만 수도권 과밀억제권역에 집중될 경우 그만큼 회복시기가 늦어질 수밖에 없어 걱정스럽다”고 말했다.