유럽발 경제위기의 여파가 국내경제에도 악영향을 미칠 것이라는 우려가 제기되며 위기의 핵심은 부동산에서 비롯한 금융위기라는 진단이 나오고 있다. 유로존위기를 교훈으로 삼아 가계부채와 부동산 문제 등에 대한 해결을 위한 선제적인 대응전략이 필요하다고 전문가들은 주장한다.
무엇보다 1000조원에 달하는 가계부채가 문제이다. 이중 400조원에 달하는 주택관련 가계대출 원리금상환을 본격적으로 시작하고 있다. 참여정부 말기 강도 높은 투기 억제책에도 불구하고 부동산열풍이 불어 빚내서 집을 장만하였다. 이제 5년의 거치기간이 지나 원금상환이 시작되면서 빚 부담을 이기지 못한 주택들이 경매시장에 쏟아져 나오고 있다. 거품이 꺼질 때까지 경매물건은 계속 쌓일 것이고 여기에 자영업의 몰락이 겹쳐 가계부채발 금융위기를 불러올 가능성이 있다.
이러한 위기의 시작은 토지가 오랜 기간 동안 투기의 대상이 되면서 일부 지역에 부동산 버블이 형성되고 이제 버블이 붕괴하는 조짐을 보이면서 부터이다. 지난 정부 때만 해도 토지에서 상당한 금액의 불로소득이 상당한 기간 동안 발생하였거나 혹은 다른 이유로, 높은 가격에 토지를 매입하여도 그보다 더 높은 가격으로 되팔아 넘길 수 있다고 믿는 분위기가 형성되어왔다.
부동산투기로 인해 지가가 지속적으로 상승하게 되었으며, 부동산은 금융 담보로서의 매력적인 투자 상품으로 인식되어왔다. 따라서 부동산을 담보로 더 많은 대출을 하게 되거나 서민들도 과도한 은행 빚을 떠안으면서 까지 부동산 매입에 가세하게 되면서 토지에 대한 수요는 증가하게 되고 지가는 더욱 상승하면서 거대한 부동산 버블을 형성하게 되었다.
그러나 과거 1990년대 일본의 경우나 현재 진행되고 있는 유로존의 경제위기에서 볼 수 있듯이 이러한 상태는 오래 지속되지 못한다. 시간이 지남에 따라 경제 확장의 속도가 완만해지거나 정체되고 지가의 상승은 중지된다. 따라서 토지에 대한 수요는 감소하고 금융기관은 부동산담보 대출을 중단하고 오히려 손실을 줄이기 위하여 대출금을 회수하고자 한다.
은행 빚으로 주택을 장만한 서민에게는 대출 원리금 상환이 큰 부담으로 작용하게 되고 보유한 주택을 매각하거나 규모를 줄이고자 하지만 구매자가 줄어들면서 부동산 버블은 한순간에 꺼지게 되고 폭락하게 된다. 결과적으로 대출액의 상당 비율이 부실채권으로 변하여 금융기관이 부실하게 되며 금융위기를 가져오게 될 것이다.
주택담보대출의 대량 부실화를 막기 위해서는 부동산이 투기 목적이 아닌 거래의 활성화가 이루어져야한다. 은행 빚으로 주택을 장만한 서민들의 경우 주택을 팔아 과도한 은행 이자와 부채를 정리할 수 있기 때문이다. 문제는 지난 5·10 대책에도 불구하고 주택거래가 전혀 이루어지지 않는 점이다. 특히 현재 우리사회가 경험하고 있는 저출산과 고령화사회 등 여건의 변화는 보다 근본적이고 장기적인 부동산 대책을 국민적 공감대를 통하여 마련할 시점이라 할 수 있다. 지가의 투기적 상승과 하락을 방지하여 시장경제를 활성화함으로써 기업의 생산성을 강화하고 주택가격의 안정을 도모하여야 한다.
헨리 조지는 토지투기가 주기적 경제 불황과 빈곤을 초래한다고 말하며 토지 보유세를 강화함으로써 정부의 재정수입을 안정화하고 사회정의를 실현할 수 있다고 주장한다. 시장경제를 활성화하고 주택거래를 활성화하기 위해서는 보유세를 강화하는 제도여야 한다. 여기서 중요한 점은 건물에 대한 과세보다는 토지에 대한 과세에 집중해야 하며, 토지의 자유로운 거래를 위해서는 거래세를 폐지하거나 낮추어야 한다.
보유세의 강화는 토지의 효율적 사용을 촉진시키며, 불필요한 토지소유를 억제하게 된다. 이제는 `토지로부터의 불로소득을 방지하고 필요한 사람에게 필요한 만큼 능력에 따라 토지를 소유하고 효율적으로 토지를 이용 한다’라는 인식전환이 필요한 시기이다.
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