<달구벌 아침>딜레마에 빠진 주택정책과 올바른 정책방향
<달구벌 아침>딜레마에 빠진 주택정책과 올바른 정책방향
  • 승인 2012.09.11 13:08
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변창흠(세종대학교 행정학과 교수)

최근 주택시장은 부동산 현상에 대해 지금까지 널리 알려진 상식과는 다른 모습을 보여주고 있어서 정책담당자뿐만 아니라 시장 참여자들에게 큰 혼란을 안겨주고 있다. 이런 점에서 주택시장의 흐름을 올바르게 파악하는 것은 주택문제의 설정이나 주택정책의 방향과 수단 선택에서 무엇보다 중요하다.

수도권의 주택가격은 실질가격 기준으로 5년 이상 하락세를 보이고 있는 반면, 지방대도시의 주택시장은 여전히 상승세를 보이고 있다. 그동안 가장 높은 가격수준을 유지해 왔던 중대형 아파트의 가격은 급락한 반면, 중소형 아파트에 대한 수요가 급증하고 있다. 주택가격이 하락하고 있음에도 불구하고 전세가격은 지속적으로 상승하고 있으며, 이미 주택가격의 60%에 육박함에도 불구하고 매매수요로 이어지지 않고 있다.

이명박 정부는 주택시장을 활성화하기 위해 그동안 17차례 부동산 대책을 발표해 왔지만, 뚜렷한 효과를 보지 못하고 있다. 3년이 넘도록 전세난을 해결하지 못하고 있으며, 정부의 대책 발표 이후 오히려 반대의 효과가 나타나면서 차라리 대책을 발표하지 말라는 주문까지 나오고 있다. 이러한 혼란은 현재 부동산 시장에 정부나 시장참여자들에게 혼란을 유발할 수밖에 없는 딜레마 상황이 존재하기 때문이다.

우선, 주택정책의 목표로 주택가격의 상승과 하락 중 하나를 선택하기 어렵고 명시적으로 밝히기는 더욱 힘들다. 주택시장을 정상화한다고 하면서 부동산 가격 상승을 목표로 설정할 수도 없고 주택가격이 하락하는 장세에 부담 가능한 주택가격 수준을 확보하도록 추가적인 주택가격 하락을 정책목표로 내세울 수도 없다.

둘째, 주택거래의 활성화와 주택가격 상승과의 관계로 인한 딜레마이다. 주택거래가 활성화되기 위해서는 어느 정도의 주택가격 상승이나 상승에 대한 기대가 있어야 한다. 그러나 여전히 정부는 주택가격 상승을 목표로 내세울 수 없다.

셋째, 전세 값 안정과 주택가격 상승과의 딜레마이다. 정부는 최근 전세 값 상승의 원인을 주택가격 하락에 따라 주택매매 수요가 전세로 전환된 것으로 본다. 주택매매 수요는 주택가격 상승에 대한 기대가 있어야 하니 전세문제 해결을 위해서는 주택가격이 올라야 하는 딜레마가 생기게 된다.

넷째, 가계부채의 해소와 주택금융에 대한 규제완화의 딜레마이다. 가계부채 해소를 위해서는 가계부채의 과도한 확대를 막아야 할 뿐만 아니라 부채 상환능력을 넘어서는 대출을 억제해야 한다. 정부는 최근 부동산 시장 활성화를 위해 소득은 없으나 부채자산이 많은 노인계층이나 미래에 예상소득은 있으나 현재 소득금액이 작은 청년계층에게 주택금융을 확대하는 조치를 발표하였다. 가계부채를 늘리고 금융부실을 유발할 수 있는 대책이다.

다섯째, 민간임대사업자 육성정책과 세입자의 주거안정간의 딜레마이다. 정부는 전월세 가격 상승을 방지하기 위해서는 민간임대주택의 충분한 공급이 최선의 대안으로 보고 민간임대사업자에 대한 규제완화를 통해 공급확대정책을 추진하고 있다. 그러나 민간임대사업자는 전세보다는 월세, 장기적인 임대사업보다는 단기간 주택가격 상승을 통한 자본이익에 목적이 있기 때문에 전세 값의 안정과는 다소 거리가 있다.

정부는 그동안 주택가격 상승과 주택거래 활성화를 목표로 총부채상환비율(DTI) 규제를 완화하고 민간임대사업자를 육성하며 다주택자의 주택수요를 촉진하는 주택정책을 채택해 왔다. 딜레마 상황에서 단기적인 주택시장의 안정을 선택한 셈이다. 그러나 여전히 주택시장이 안정되지 않았고 주거불안정은 심해졌으며 주택정책의 본질적인 목표마저 흔들리고 있다.

이제라도 주택정책은 저렴한 주택의 공급을 통해 안정적인 수요 기반을 확보하고, 주택가격의 상승보다는 안정적인 하락을 유도하고 가계부채의 확대가 아니라 해소를 위한 연착륙방안을 마련해야 한다. 민간임대주택의 공급에만 강조할 것이 아니라 세입자의 주거안정을 위한 민간임대주택의 관리에 정책의 초점을 맞추어야 한다. 그래야 주택정책의 딜레마에서 빠져나올 수 있다.
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