반면에 소비자들은 건설사에 대하여 약관의 내용을 고치자고 요구할만한 대등한 입장이 아니다.
따라서 우리나라의 아파트 분양계약 시 건설사들은 100% 자신들의 입맛에 맞는 분양계약서를 만들고 소비자들은 그 내용을 한자도 고치지 못하고 수동적으로 계약을 체결하고 있다.
그런데 건설사들이 만든 이러한 분양약관, 분양계약서에는 많은 독소조항들이 들어 있어 나중에 법률적인 분쟁이 발생할 경우 대부분 건설사에 유리하고 소비자들에게 불리한 결과가 발생하고 있다.
이를 방지하기 위하여 약관규제에 관한 법률이 만들어졌고 그 내용으로 소비자에게 불리한 약관을 무효화 하도록 되어 있고, 약관 내용이 불명확한 경우 소비자들에게 유리하게 해석하도록 정하고 있다.
그렇지만 실제 대법원 판례를 살펴보면 위 법의 취지와 정반대로 소비자들에게 불리하고 건설사들에게 유리하게 판결된 경우가 너무도 많다.
소비자들이 분양대금을 연체할 경우 연체이율을 10% 이상으로 정하고 있지만 건설사들이 입주를 지연시킬 경우에는 지체보상금을 10% 이하로 하여 건설사에게 유리하고 소비자들에게 불리하게 정하고 있다.
또한, 소비자들의 잘못으로 분양계약을 해지하는 경우 건설사는 소비자로부터 받은 분양대금에 대하여 연2~3%의 이자를 가산하여 지급하는 것으로 분양계약서가 작성된다.
그런데 이러한 계약서가 없다면 민법과 상법에 따라 건설사는 연 5~6%의 이자를 소비자에게 지급하여야 한다.
연5~6%의 이자를 2%대로 감액하는 것은 소비자에게 너무나 불리한 것이므로 무효를 선언하여야 함에도 대법원은 ‘아파트 분양은 대규모 사업이고 중도에 수분양자들이 분양계약을 쉽게 해제하면 아파트 사업에 지장이 생기므로 그에 대한 벌칙으로 이자를 2%만 돌려주는 것은 부당한 것이 아니다’라는 이유로 적법한 약관이라고 판단하였다.
위약금과 관련하여도 소비자에게 불리한 내용이 있다.
소비자의 잘못으로 분양계약이 해제될 경우 건설사는 분양대금의 10%를 위약금으로 몰수하는데 반면 일부 건설사는 건설사의 잘못으로 분양계약이 해제될 경우에는 ‘위약금 10% 조항’을 분양계약서에 기재하지 않는 경우가 있다.
이러한 경우 공평의 원칙을 적용하여 건설사도 10% 위약금을 몰수당하는 것이 정당하다고 판단하여야 할 것임에도 대법원은 계약자유의 원칙을 근거로 건설사만 10% 위약금을 몰수하는 조항이 있을 경우 건설사의 위법행위에 대하여 소비자는 10%에 해당하는 위약금을 몰수 하지 못한다고 판단하고 있다.
위 2가지 예는 대법원의 전형적인 기업친화적인 판결이다.
이상과 같이 약관규제에 관한 법률에는 합리성을 결한 소비자에게 불리한 내용의 약관, 건설사의 의무를 감축하거나 면제시키는 약관 등은 무효로 보고, 약관의 내용이 불명확할 경우에는 소비자에게 유리하게 해석하는 것으로 되어 있지만 실제 사례는 건설사에게 유리하게 판례가 형성된 점에서 최근 문제되는 대법원과 정부의 사법거래가 마치 남의 일이 아닌 듯 한 생각이 든다.
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