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여러 동의 아파트 건물과 1동의 상가 건물이 하나의 대지로 묶여서 분양된 경우 상가나 아파트는 각 공유지분의 비율에 상관없이 그 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 법적인 권리를 가진다.
일반적인 판례는 하나의 아파트 단지 위에 여러 동의 건물이 있고 구분소유자들이(즉 상가와 아파트의 각 소유자들) 토지를 공유하고 있으므로 아파트와 상가를 구분하지 않고 각 공유자는 자신의 지분 비율에 따라 일부가 아닌 전부를 사용할 권리가 생기고 그 부분이 주차장이라고 하여 달리 볼 것은 아닌 것으로 보고 있다.
다만 최근 아파트와 상가를 구분하여 아파트 주차장의 위치와 상가 주차장의 위치 및 출입구를 다르게 설치하는 추세이므로 과거 위 대법원 판례를 그대로 적용하기 어렵게 되었다.
어느 아파트 단지에서 상가출입 손님 차량을 통제하는 것이 적법한지에 관하여 분쟁이 발생하였다. 그 내용은 차량을 이용하여 상가건물을 출입하려면 아파트 내에 설치된 차단기를 통과하여야 하는데 그 차단기는 최초 입주 시에는 설치되지 않았고 중간에 아파트입주자대표회에서 임의로 설치하여 출입을 통제하는 것이므로 결국 이것 때문에 상가 손님의 차량 입출입이 방해되므로 상가 건물 소유자들의 대지사용권을 일방적으로 제한한 것이라고 주장하였다.
이에 대하여 대법원은 사후적인 차단기 설치는 불법주차 및 도난사고 방지, 출입 시 과속방지 등을 위한 것이므로 무조건 상가에 해가 되는 것이 아닌 점, 상가 소유자들에게도 입출입 카드 2매가 교부된 점, 경비원들이 상가출입 차량 번호만 확인하므로 실제 출입을 제한하지 않는 점, 주차장 출입구에 ‘상가주차 가능’이라는 문구를 기재하였으므로 이와 같은 차단기 설치는 대지공유자의 대지사용권에 제한을 가하는 수인한도를 침해하였다고 볼 수 없어 적법한 조치라고 판단하였다. 전체적으로 여러 가지 사정을 고려할 때 사회 통념에 어긋나지 않는 사용방법이라면 일부 불편이 발생하여도 적절한 방법의 출입통제는 가능한 것이라는 취지이다.
한편 저층부에는 상가, 상층부에는 주택이 있는 주상복합건물의 옥상에 통신회사 안테나 설치공간을 빌려주면서 그 임대료 수익금을 상가를 제외하고 아파트 주민들 관리비에서 공제시켜는 주는 방법으로 사용한 것이 적법한지에 관한 소송이 제기되었다. 이에 대하여 대법원은 ‘통신회사 안테나가 옥상에 설치되어 있고, 비록 그 정확한 위치가 옥상이 아닌 물탱크 위이고 물탱크는 상가 사용권이 미치지 않는다고 하여도 물탱크가 설치된 곳이 결국 옥상이므로 안테나 역시 옥상 위에 설치된 것으로 보는 것이 타당하고 상가 소유자들이 옥상 출입이 자유롭지 못하다고 하여도 옥상은 이 건 주상복합건물 전체의 안전 및 외관을 유지하기 위하여 필요한 지붕의 역할을 한다고 보아 주상복합건물 소유자들의 전체공용부분이라고 판단한 다음, 그렇다면 아파트 입주자대표회의가 옥상 일부를 임대하여 독점적으로 이익을 본 것이므로 상가구분소유자들의 지분비율 만큼 부당이득을 본 것이 명백하므로 그 부분 부당이득을 상가구분 소유자들에게 반환할 의무가 있다’고 판결하였다. 즉 결론은 건물의 구분소유 지분 비율에 따라 건물 공용부분에서 발생하는 수익을 나누는 것이 타당한 것으로 판결한 것이다.
그런데 대부분의 주상복합건물의 경우 아파트 입주자대표회의에 상가소유자들이 제대로 의사표현을 하지 않거나 또는 총 지분비율이 약하므로 주로 아파트 소유자들의 이해관계에 더 충실하게 운영되는 면이 있어 상가 소유자들이 불리하게 취급되는 경우가 많다.
위 2가지 판결례에 따를 때 특별한 사정이 없는 한 상가소유들도 제한 없이 아파트 전체 대지를 사용할 권리가 있고, 대지를 이용하여 특정한 수입이 발생하는 경우 또는 상가건물이 소속된 건물을 이용하여 수익이 발생한 경우 수익금을 지분비율에 따라 균등하게 혜택을 누릴 수 있다. 최근 주상복합건물의 아파트 입주자대표회의가 ‘아파트 직거래 장터’와 관련하여 직거래 장터 사업을 하는 상대방으로부터 대지를 일부 빌려주고 비용을 받아 입주자대표회의 결의로 그 수익금을 주로 부녀회 지원금 등으로 사용하는 경우가 많으므로 이 역시 위 판례에 비추어 볼 때 문제의 소지가 있다.
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