[이효수 경제칼럼] 부동산 위기 부르는 부동산 정책
[이효수 경제칼럼] 부동산 위기 부르는 부동산 정책
  • 승인 2019.12.15 21:30
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이효수 전 영남대 총장·경제학 박사
정부 부동산 정책은 2중의 실패를 가져올 가능성이 크다. 즉 부동산 가격의 폭등을 가져오고 이어서 부동산 가격 폭락을 가져오면서 경제체질을 약화시키고 경제 위기를 가속화시킬 위험성이 있다. ‘이효수 경세제민 65’에서 분석하고 있는 바와 같이, 문재인 정부의 부동산 정책은 기본적으로 경제 원리에 반하고, 이로 인해 몇 가지 점에서 심각한 문제를 야기할 위험성이 매우 크다. 첫째 서울 아파트 가격의 단기적 폭등과 거대한 부동산 거품 형성, 둘째 서울과 지방의 자산 가치 격차 확대로 인한 지역 간 분배구조 악화로 지방의 몰락, 셋째 서울 아파트 가격 거품 붕괴와 부동산 공황 발생 우려 증대, 넷째 정책 주체들의 자산 가치 폭등에 따른 국민적 좌절감과 분노 확산 등의 문제가 발생할 것이다.

문재인 정부 부동산 정책의 본질적 문제와 한계점이 무엇인가? 문재인 정부는 부동산 가격을 잡겠다면서 집권 후 2년 반 사이에 무려 17개에 달하는 크고 작은 정책들을 쏟아 내었다. 현재 정부가 쓰고 있는 정책수단은 매우 다양하고 복잡하지만, 기본적으로 대출 규제, 세금 중과, 분양가 상한제로 크게 요약할 수 있다. 이런 정책 수단들은 경제원리에 반할 뿐만아니라, 특히 현재 한국 부동산 시장의 구조적 특성을 고려해 보면 필연적으로 정책 실패를 가져올 수밖에 없다.

모든 가격이 그러하듯이 부동산 가격도 기본적으로 수요 공급의 원리에 의해 결정된다. 정부는 대출 규제를 통해 투기수요를 줄일 수 있다고 판단하지만, 이런 효과를 기대하기 어렵고 오히려 실수요자의 내 집 마련만 어렵게 할 가능성이 매우 높다. 물론 부동산 투기꾼들이 과도한 차입 자금에 의존해 부동산을 사 모으고 시세차익을 노리는 것을 막아야 한다. 문제는 현재 시중에 엄청난 규모의 부동자금이 있어, 부동산 대출 규제를 강화하면 내 집 마련의 꿈을 가진 실수요자는 경쟁에서 배제되면서 현금을 많이 보유하고 있는 투기꾼의 신규 분양 당첨 확률만 높아지게 된다. 투자기회도 없는 저금리 시대에 시중에 엄청난 부동자금이 흐르고 있기 때문에, 정부가 대출 규제를 해도 부동산 가격을 폭등 시킬 수 있는 초과수요가 존재하고 있는 것이다.

정부는 세금 중과, 분양가 상한제 등을 도입하고 있는데, 이것은 기본적으로 공급 규제 정책이다. 시장에서 가격이 상승하고 있는데, 정부가 공급을 규제하거나 공급 감소를 초래할 수밖에 없는 정책들을 쏟아내면 앞으로 가격이 크게 상승할 것이라는 가격 상승 기대 심리가 크게 확산될 수밖에 없다. 세금을 중과하면 중과된 세금이 가격에 전가되면서 부동산 가격은 상승하게 된다. 특히 양도소득세를 중과하면 부동산 소유자가 매각을 자제하면서 공급이 줄어들고, 여기에 분양가 상한제를 도입하면 신규 공급량이 크게 감소하여 아파트 가격이 크게 상승할 것이라는 기대 심리가 커지면서 부동산 가격은 폭등하게 된다.

정부는 분양가 상한제를 도입하면, 신규 공급 아파트의 가격 하락을 통해 시장의 부동산 가격의 하향 안정화를 기대할 수 있다고 보는 것 같다. 만약 이런 논리에 기초해 이런 정책을 도입하고 있다면, 정말 기본 경제 원리를 모르거나, 정책목표가 부동산 가격 안정화보다 다른 곳에 있다고 볼 수밖에 없다. 특정 지역을 선별한 ‘핀셋 분양가 상한제’는 이른바 풍선효과를 유발하여 서울 전역의 부동산 가격을 폭등시킬 위험성이 매우 높다. 그리고 시장 가격과 큰 차이를 보이는 분양가 상한제는 기대 시세차익을 크게 만들어 국민들에게 투기심리를 더 크게 확산시킬 위험성이 매우 높다.

정부가 현재 실시하고 있는 부동산 규제 정책은 서울 집값을 폭등시키고, 서울 집값 상승에 대한 기대 심리를 확산시키면서 지방 자금의 서울 이동을 부채질하고 있다. 우리나라의 주택보급률은 2017년에 이미 103.3%를 넘어섰다. 한국에서는 다양한 자산 시장이 발달되어 있지 않아 자산 포트폴리오가 거의 부동산에 몰려 있는 상황이다. 이런 상황에서 서울 집값은 폭등하고 지방 집값은 하락할 것이라는 기대 심리가 확산되면 지방의 자금이 서울로 이동하게 된다. 그리고 서울 부동산 가격과 지방 부동산 가격의 격차가 더욱 확대되면서 지역 간 분배구조가 크게 악화될 위험성이 있다.

지금까지 본 바와 같이, 정부의 잘못된 부동산 정책이 부동산 가격을 안정화시키는 것이 아니라, 반대로 거대한 부동산 거품을 만들고 있다. 문제는 주택보급률이 이미 100%를 넘어섰고 인구 절벽으로 곧 인구가 격감하는 시기에 진입하기 때문에 부동산 거품은 필연적으로 터질 수밖에 없다. 문제는 현재 한국경제가 장기 침체의 늪에 빠져들고 있기 때문에 거품 붕괴가 시작되는 순간, 경제침체와 부동산 거품 붕괴가 맞물리면서 부동산 위기에서 촉발된 금융위기가 발생할 가능성이 높다는 것이다. 즉 정부의 이런 과도한 시장 개입은, 정책목표나 기대와 반대로, 한편으로 거대한 부동산 거품을 만들고 다른 한편으로 시장의 자기조절 능력마저 약화시켜, 부동산 공황, 금융위기, 실물경제 위기 등이 한꺼번에 겹치는 퍼펙트 스톰을 불러올 위험성이 매우 크다.

문제인 정부 인사들은 부동산으로 자산 가치를 증식하는 사람들에 대해 매우 비판적 입장을 견지하면서 부동산 규제에 대한 서민들의 공감대를 형성해 왔고, 자신들의 부동산 정책이 앞선 어떤 정부에 비해 성공적이라고 홍보해 왔다. 그런데 최근 경실연은 “문재인 정부 청와대 전현직 1급이상 공무원 65명의 아파트, 오피스텔 재산 값이 최근 3년간 1인당 평균 3억 2천만 원 상승하여 평균 40% 증가했다”고 발표했다. 정부의 무능과 이중성을 지켜보는 국민들의 좌절감과 분노는 확산될 수밖에 없다.

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