성하(盛夏) 즉, 더위가 한창인 여름이다. 요즘 서울 사람들 만나면 인사가 “집값 얼마나 올랐나”이다. 작금의 부동산값 폭등은 정부의 잦은 규제로 집 장만이 갈수록 어려워질 것으로 판단한 부동산 패닉과 아파트값이 오를 거라는 기대심리와 집도 상품인데 갖고 싶은 상품이 부족해서일 것이다.
왜 강남 집값만 더 뜨거운가, 교육열을 만족시켜주는 8학군이기 때문이다. 우파정부가 자사고와 특목고를 통해 그 열기를 분산시켰다. 문 정권 들어 국제중, 자사고를 폐지했다. 주택의 핵심 수요층인 학령기 자녀를 둔 40대들의 치맛바람, 바짓바람이 다시 강남의 8학군을 주목했다. 자녀를 대치동 학원 보내려 강남에 집 가진 맞벌이 부부도 대치동에서 전세 산다. 2300년 전, 맹자 어머니도 자식 교육을 위해 세 번이나 이사했다.
정부는 2017년 6월 이후 한 달 반에 한 번꼴로 부동산 가격 안정을 위해 대책을 쏟아냈다. 그러자 오히려 집값이 상승했다. 조급함에 2~30대까지 ‘엄마찬스’, ‘대출찬스’를 이용해 미래의 구매력을 앞당겨 주택을 매입하는 소위 ‘패닉 바잉(공황 구매)’을 했다. 갈 곳 잃은 부동자금 1100조도 뛰어들고 있어 심상치 않다.
아직 강남 핵심 노른자에 집 지을 땅이 있다. 한 전문가는 “기부채납 없는 단순 계산이지만 강남 한복판에 4,500세대 주택공급이 가능하다”라며 “기존 조합원이 없어 공급물량 전부 일반분양이 가능한 장점이 있다”라며 대치동 SETEC부지 (연면적 47,000제곱)는 지척에 삼성동 무역센터와 부가가치가 큰 Mice기능이 추가될 종합운동장이 있는데 활용도가 너무 떨어진 준주거지역으로 “400%만 개발해도 30평 아파트 1,700세대 공급할 수 있다.”라며 매각설이 나오고 있는 삼성동 서울의료원부지 (연면적 41,100제곱)도 주택으로 개발하기는 아깝지만, 상업 기능과 복합개발도 가능하다. “준주거지역이라 1,500세대 분양할 수 있다.”라고 했다.
그리고 역삼역 강남파이낸스센터 맞은편 금융결제원(연면적 14,800제곱). 이미 온라인 결제가 대세로 강남 한복판에 금융결제원이 있을 이유가 없다. 이곳은 상업지역으로 “높이 6~70층 용적율 1,000%로 개발하면 30평 아파트 최소 1,200세대 공급할 수 있다”라고 제안했다.
서울 아파트 분양 경쟁률이 수십, 수백 대 1이다. 당첨만 되면 수억 원 벌 수 있는 로또 분양이다. 이 제도는 재검토되어야 한다. 2006년부터 시행하다 돈 있는 사람들에게만 기회를 준다고 해서 폐지된 ‘주택채권입찰제’를 검토할 필요가 있다. 주변 시세와 분양가격이 30% 이상 차이 날 때 분양대금 외에 국민주택채권 매입액을 많이 써낸 사람에게 분양권을 주고 채권 수익을 임대주택 건설에 쓰면 빚 안 내고 임대주택 공급을 늘리고 주택 가격도 잡을 수 있다.
서울의 웬만한 아파트는 30대가 쌓을 수 있는 청약 가점으로는 당첨할 수 없다. 서울 지역 청약 안정권이라고 할 점수는 70점대인데, 30대 부부는 아이 다섯 명은 낳아야 가능한 점수다.
2017년 8월 취임 100일 기자회견에서 문 대통령은 “이번에 정부가 발표한 부동산 대책이 역대 가장 강력한 대책”이라고 했다. 서울 전역을 투기과열지구로 지정하는 내용이었다. “부동산 가격을 충분히 잡을 수 있다고 확신한다”며 “또다시 오를 기미가 보인다면 더 강력한 대책도 주머니 속에 넣어두고 있다”고 경고했다. “주머니 속에 넣어두고 있다”라는 정책은 꺼낼수록 집값 상승세가 더욱 거세졌다. 헛다리를 짚었고 정책팀은 시장의 신뢰를 잃었다. 집권 3년 만에 서울 아파트 중윗값이 53%나 폭등했다. 국회의장의 반포 주공 아파트는 지난 4년 만에 23억원이나 올랐다.
징벌적 세금부과와 규제와 행정수도 이전으로 부동산 문제를 해결할 수 없다. 이명박 정부(2008~2013년)때 강남 그린벨트를 풀어 ‘반값 아파트’로 불린 보금자리주택을 짓는 등 공급을 확대한 결과 서울 아파트 가격은 13% 하락했다.
정부는 일부 강남권 자투리 그린벨트 해제, 재건축·재개발 규제 완화와 용적률 상향, 임대주택 확대 등을 재검토해 23번째 ‘마지막 부동산 대책’을 내놓아야 한다. ‘물량 확대’ 없이는 국민을 이길 수 없다는 것을 깨달아야 한다.