계약갱신청구권 도입…새로운 전월세 시장 열린다

계약갱신기간 2+2년으로 결정
임대료 증액 한도 5%로 제한
지역의 형편 따라 탄력적 운영

전월세 시장 변화의 핵심이었던 임대차 3법(계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제)이 여당인 더불어민주당 단독으로 국회 상임위원회를 통과한 가운데 이 법안이 내달 4일 국회 본회의를 통과하면 전혀 경험해보지 못한 새로운 전월세 시장이 열릴 전망이다.

계약갱신청구권제는 의원들이 낸 법안에서 제시한 계약갱신권 기간은 4년(2+2) 외에 6년(2+2+2), 무제한 등으로 다양했지만 가장 낮은 수준인 2+2가 선택됐다. 임대차 존속기간이 너무 길어지면 집주인들이 미리 임대료를 대폭 올리고 시작하려는 경향이 강해져 신규 계약 임대료가 높아지게 돼 오히려 세입자에게 불리할 수 있는 점 등이 감안됐다.

갱신 시 임대료 증액 한도를 기존 계약액의 5%로 제한하되, 지자체가 필요하다고 판단하면 5% 내에서 다시 한도를 정하게 한 것은 지역 형편에 따라 제도를 탄력적으로 운영하게 하는 절충점으로 분석된다.

계약갱신청구권은 기존에 계약한 세입자도 행사할 수 있다. 일각에선 소급적용 논란이 일고 있으나 당정은 존속 중인 계약에 대한 규정이기에 소급적용과는 차이가 있다는 입장이다.

무엇보다 기존 계약자에게 적용하지 않으면 집주인들이 새로운 세입자를 받으면서 임대료를 한꺼번에 올릴 부작용이 우려되고 있다.

1989년 임대차 최단 존속기간을 1년에서 2년으로 연장하는 주택임대차보호법이 개정됐을 때 존속 중인 임대차에는 적용하지 않았으나 이때 2년간 연 20%가량씩 전세가가 폭등한 적이 있다.

법안은 임대인이 실거주하겠다고 하면서 세입자를 내보내고는 원래 연장됐을 기간 내에 다른 세입자를 받은 사실이 드러났을 때 세입자가 손해배상 청구를 할 수 있는 법정손해배상청구권제도 담았다.

임대차계약을 맺을 때 정부가 정하는 주택임대차표준계약서를 우선 사용하게 하는 내용도 법안에 포함됐다.

윤정기자 yj@idaegu.co.kr

윤정 다른기사 보기