땅을 샀는데 면적이 부족하다면
땅을 샀는데 면적이 부족하다면
  • 승인 2020.11.19 21:20
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김병진 대구 형사·부동산 전문 변호사
A는 시내 땅 660㎡를 구입하면서 땅값으로 10억 원을 지급하였고, 소유권이전등기를 넘겨받은 후 건축을 위하여 측량을 하니 실제 면적이 600㎡로 60㎡ 부족하였다. 등기부에는 660㎡로 되어 있어 그것을 믿고 구입하였는데 면적이 부족하므로 A는 매도인에게 60㎡에 해당하는 돈 9천90만 원을 반환받을 수 있을까? 땅 면적이 부족하니 당연히 반환받을 수 있을 것처럼 보이지만 경우에 따라 다르다.

우리가 시장에서 사과를 사는 경우를 가정하자. 과일가게 주인이 ‘사과 1상자에 대략 사과가 50개 정도 담겨있다’고 말하여 1상자에 5만 원을 주고 사과를 사서 집으로 가져와 확인하니 실제 45개만 들어 있다는 이유로 부족분 5개에 해당하는 돈 5천 원의 반환을 청구할 수 없다. 이유는 ‘사과 50개’를 산 것이 아니고 ‘사과 1상자’를 산 것이기 때문이다. 만일 사과를 구입할 때 ‘1개 천원, 50개를 사과 상자에 담아주세요’라고 하여 구입하였고 5개가 부족하면 당연히 5천 원을 돌려받거나 사과 5개를 받아올 수 있다(개수를 단위로 금액을 정하고 일정 개수를 구입하는 계약을 ‘수량지정 매매’라고 한다).

부동산 매매도 같은 이치로 결정된다. 위 사건에서 매매계약서에 ‘1㎡ 당 가격 151만 원, 660㎡ 매매대금 10억 원’이라고 기재되어 있다면 당사자의 의사는 1㎡ 당 가격 151만 원에 660㎡를 구입하는 것이므로 만일 면적이 부족하면 부족한 면적에 해당하는 돈을 돌려받거나 또는 계약을 해제할 수 있다.

그런데 매매계약서에 ‘1㎡ 당 가격 151만 원’으로 기재하지 않고 단순히 660㎡ 매매대금 10억 원’이라고 기재하였다면 당사자들의 의사는 위 사과 상자 거래처럼 단순히 ‘이 번지의 땅을 10억 원에 사겠다’는 의사이지 반드시 ‘660㎡의 땅을 10억 원에 산다’는 뜻은 아니므로 부족한 면적에 대한 돈을 돌려받을 수 없다.

따라서 땅을 매매할 경우 매수인은 반드시 ‘1㎡당 금액’을 매매계약서에 기재하여야 장래 면적 차이에 대하여 적절한 보상을 받을 수 있고, 반대로 매도인은 ‘공부상 면적에 부족하여도 이의를 제기하지 않는다’라는 특약을 기재하는 것이 좋다.

오피스텔 분양계약서에 ‘건물분양면적 15㎡ 대금 5천만 원, 토지면적 10㎡ 대금 5천만 원, 합계금 1억 원’라고 표시하여야 할 것을 건설회사 인쇄팀의 실수로 토지면적 ‘10평’이라고 하여 ‘㎡’로 표시할 것을 ‘평’으로 잘못 표시하였고, 뒤늦게 분양계약서에 오기가 있음을 알게 된 건설사가 분양받은 사람들 300명을 대상으로 분양계약서의 교체를 요청하였다. 그래서 250명은 분양계약서의 오기부분을 수정하였지만 50명은 수정을 거절하였고, 이후 건설사를 상대로 ‘분양계약서에 의하면 10평 즉 33㎡를 5천만 원에 분양하기로 하였는데 실제로는 10㎡밖에 되지 않으니 부족한 면적 23㎡에 대한 토지금액 3,484만 원을 돌려 달라’고 소송을 제기하였다.

위 사건에서 건설회사측은 ‘명백한 오기이고 착오에 의한 계약이므로 위 금액을 돌려줄 의무가 없다, 또한 250명의 나머지 수분양자들도 이를 모두 인정하였다’라면서 돈을 돌려줄 의무가 없다고 주장하였다. 이에 대하여 법원은 ‘분양받는 사람들 입장에서는 분양 당시 아직 건물이 완성되지 않았고, 분양 현장의 상황도 잘 알 수 없었으며, 오로지 분양계약서만 믿고 분양을 받았으므로 건설회사는 분양계약서에 기재된 내용을 준수할 의무가 있다. 건설회사의 착오가 있는 것이 명백하므로 착오에 의한 계약에 해당하지만 민법에 의하면 착오를 주장하는 사람이 중대한 과실이 있는 경우에 착오를 이유로 계약을 취소할 수 없는 것으로 되어 있는데 건설사는 분양을 전문으로 하는 회사이고 분양면적은 분양계약의 가장 핵심적인 내용이므로 이에 대한 오기는 건설사의 중대한 과실에 해당하여 착오를 이유로 계약을 취소할 수 없다’라고 하여 50명에게 부족한 면적에 해당하는 돈을 반환하라는 판결을 내렸다. 건설회사 입장에서는 너무나 억울할 수 있지만 이처럼 ‘계약서의 문구’는 정확하고 신중하게 기재되어야 하고 그것에 도장이 날인되는 순간 특별한 사정이 없는 한 다시 바꿀 수 없다는 것을 명심하여야 한다.

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