공공기관이 직접 재건축·재개발 시행
공공기관이 직접 재건축·재개발 시행
  • 윤정
  • 승인 2021.02.04 21:20
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조합·추진위·관리처분 절차 없어
13년 이상 소요 사업 5년 이내로
소규모 정비사업도 활성화 예정
정부가 4일 발표한 2·4 공급대책의 핵심 내용 중 하나는 ‘공공 직접시행 정비사업’이다.

재개발·재건축을 통해 도심 주택 공급을 확충하기 위해 조합이 아닌 공공기관이 직접 사업을 주관하는 새로운 유형의 정비사업 모델이다.

정부는 향후 5년간 서울 총 9만3천가구, 경기·인천 2만1천가구, 지방 광역시 2만2천가구 등 총 13만6천가구를 공급한다는 목표다.

이 사업은 공공이 직접 시행함에 따라 재건축초과이익환수제도, 조합원 2년 실거주 의무가 면제된다. 기존 재개발·재건축은 조합 설립을 기본 전제로 추진되지만 이 사업은 아예 공공기관이 주민 동의를 얻어 토지를 확보하고 시행한다.

일반 재건축·재개발은 물론 공공기관이 시행에 공동참가하는 공공 재건축·재개발도 조합원 등 토지주가 땅을 갖고 조합 운영을 통해 사업을 진행하는 방식이다. 그러나 신설되는 공공 직접시행 정비사업은 아예 공공기관이 토지 소유권을 확보한 상태에서 시행된다는 점에서 근본적으로 다르다.

이 때문에 조합·추진위는 물론, 관리처분 절차도 없다. 다만 주민대표회의는 구성된다.

사업추진이 확정되면 공공기관은 단독 시행자가 돼 현물선납과 수용방식으로 부지를 확보하고서 사업을 시작한다.

조합총회나 관리처분인가 절차가 생략되고 지자체 통합심의 등이 적용돼 기존 13년 이상 걸렸던 정비사업이 5년 이내로 끝날 수 있다. 이렇게 되면 소유권 이전으로 모든 사업 리스크를 공기업이 부담하게 되는 셈이다.

용적률은 1단계 종상향을 해주거나 법적상한 용적률의 120%까지 높일 수 있도록 해 준다. 입지여건 상 종상향이나 법정상한 용적률을 적용하기 곤란한 경우 종전 세대수의 1.5배 이상을 보장해주고 필요시 층수제한도 완화해준다.

공공이 직접 사업을 시행함에 따라 재건축초과이익환수제 적용이 면제돼 사업성이 대폭 개선된다. 조합이 해산되니 재건축 조합원 2년 거주의무도 생기지 않는다. 또 특별건축구역 의제 적용을 받아 일조권이나 동간간격 등 도시규제가 완화된다.

조합원에게는 기존 정비사업 대비 10~30%포인트의 추가수익을 보장하는 선에서 조합원 분양가가 산정된다.

사업으로 공급되는 주택은 공공분양은 70~80%, 공공임대·공공자가주택은 20~30%의 비율로 공급된다.

이와 함께 토지주가 정비사업을 시행하는 소규모 정비사업도 활성화된다. 이를 통해 서울에 6만2천가구 등 전국에 총 11만가구의 주택을 공급할 예정이다.

역세권과 준공업지역 내 5천㎡ 미만 지역에선 소규모 재개발사업이 추진된다. 소규모 재개발은 5분의 4 이상의 동의를 얻은 후 사업계획승인을 받으면 사업에 불참하는 주민에 대한 토지 수용권을 부여받는다.

윤정기자 yj@idaegu.co.kr

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