대장동 사업

사유지에 아파트를 건설하기 위하여는 지방자치단체 또는 공기업(토지주택공사 또는 광역자치단체가 설립한 도시개발공사)이 사업을 하거나 민간기업이 사업을 할 수 있다. 국가, 지방자치단체, 이들에게 위임을 받은 공기업의 경우 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에 따라 사업지 토지를 협의에 의하여 취득하거나 강제 수용할 권한이 생긴다. 그런데 민간기업이 원주민 소유의 아파트 부지를 확보하려면 강제수용의 권한이 없고 오로지 해당 토지 소유자들 개개인에게 개별적으로 접촉하여 그 토지의 소유권을 협상에 의하여 취득하게 된다. 민간 기업이 그러한 과정을 통하여 95%를 매입하게 되면 나머지 5%에 대하여는 토지 매수청구권을 가지게 되어 민간 기업도 개인의 의사에 관계없이 강제로 매수할 수 있다.

이상과 같이 공기업은 토지 전체에 대하여 수용할 수 있는 권한이 있으므로 매입하는 토지가격은 토지의 감정가격에 접근하므로 비교적 낮은 금액을 토지를 확보할 수 있다. 그러나 민간기업의 경우에는 강제 수용이 아닌 합의를 통하여 취득하므로 최악의 경우 토지소유자들이 부르는 가격을 바탕으로 고단한 협상을 통하여 가격을 낮추어 계약서를 작성하게 된다. 그러한 이유로 토지 매수를 위한 기간이 적어도 2~5년 이상으로 매우 길고, 토지 가격이 통상적인 시세의 약 2~5배 정도 상승하게 된다. 위 과정에서 해당 사업을 시행하고자 하는 민간기업은 망하게 되거나 또는 그 동안 매수한 토지 및 그 권한을 타 기업에게 넘긴다. 이러한 과정을 거쳐 토지를 95% 매수하게 되면 나머지에 대하여는 매수청구권이 발생하여 100% 토지를 취득할 수 있다. 실제 대부분의 아파트 시행사업을 하는 민간기업은 이러한 과정을 거치고 그럼에도 불구하고 1건의 시행사업이 성공하면 통상적인 사업규모에서는 수백억 원의 이익을 남기게 된다.

살펴본바와 같이 ‘토지 매입 - 사업시행인가’ 과정에서 많은 자금이 필요하지만 그 과정에서 시행사의 수입은 0원이 되므로 시행사는 통상적으로 1년 기준으로 투자금액에 대하여 이익을 50% 내지 배액 이상을 약정하게 되고, 투자자 및 시행사는 고위험을 부담하면서 고수익에 도전하는 것이다.

대장동 사업을 일반 민간사업과 비교하여보자. 공기업이 토지를 강제로 수용할 수 있고 또 감정금액에 따라 토지를 확보할 수 있으므로 무리한 지가 상승이 없고, 사업기간이 지지부진하게 늘어나지 않으므로 일반 민간기업의 사업에 비하여 거의 완벽하게 안전한 사업이 된다. 따라서, 사전에 민간 기업이 누리게 될 사업 이익을 어느 정도 예상할 수 있거나 그에 대한 적절한 이익분배 비율 및 상한을 정할 수 있어 통제가 가능하고, 위험성이 거의 없는 사업이므로 훨씬 낮은 이익조건으로도 많은 민간기업이 참여하고 싶어 하므로 민간기업 입찰조건을 공기업 또는 지방자치단체가 얼마든지 자신들에게 유리하게 통제할 수 있다.

이제 대장동으로 돌아가 보자. 정확히는 알 수 없으나 민간기업이 약 5,000억 원의 이익을 누리게 된다면 위 사업에 민간기업이 참여하는 입찰 조건에 틀림없는 허점이 있다는 것을 알 수 있다(물론 아파트 사업만으로 위 수익이 발생한 것이 아니고 택지사업도 포함되어 있어 다소 다른 측면이 있다). 특히 민간기업의 이익을 지방정부가 회수할 수 있도록 사업시스템이 설계되었다면 더욱 더 많은 이익을 회수 할 수 있도록 입찰조건을 정할 수 있었을 것임에도 불구하고 그러한 입찰조건 및 계약 조건이 제외되었다는 것은 시행사업 전문가들로서는 도저히 이해되지 않는 대목이다. 수익금이 누구에게 흘러들어갔는지를 불문하고 민간기업에게 이익금이 흘러들어가는 것을 막는 것이 가능하였고, 그럼에도 불구하고 실무자 및 결재권자가 그러한 조치를 취하지 않았다며 당연히 해당 실무자 및 결재권자에게 배임죄가 성립할 것이다. 배임죄는 본인에게 이익이 되거나 또는 제3자(화천대유)에게 이익이 되는 경우에도 당연히 성립하기 때문에 결재권자가 이익을 챙겼는지에 관계없이 배임죄가 성립한다. 만일 이익까지 챙겼다면 수뢰죄까지 문제될 수 있다.