[생활법률] 상가권리금 보호
[생활법률] 상가권리금 보호
  • 승인 2022.05.26 21:40
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김병진
대구 형사·부동산 전문 변호사


식당 기타 영업을 위하여 세 들었다가 나갈 경우 기존임차인은 건물주로부터 임차보증금을 회수하고 한편으로는 신규임차인에게 권리금을 받는 경우가 많이 있다. 이 경우 기존임차인은 신규임차인을 구하여 건물주와 신규임대차계약을 체결하도록 만들고 권리금을 받게 된다. 그런데 일부 건물주는 ‘내가 직접 영업을 하겠다, 우리 건물 세를 원활히 놓기 위하여 권리금이 없다’는 등으로 기존 임차인의 권리금회수를 방해하는 경우가 많다.

상가건물임대차보호법은 임차인에게 권리금 회수 기회를 주고 이를 방해하는 경우 건물주가 권리금 상당의 손해를 배상하도록 하였다.

권리금의 대상은 인테리어,비품은 물론이고 매출액, 거래처, 신용, 영업상의 노하우도 포함되고 심지여 통상적으로 바닥권리금이라고 하는 상가건물의 위치에 따른 영업상 이점도 전부 포함된다.

권리금은 원칙적으로 계약이 종료되는 경우에 항상 인정되지만 월세 3개월 연체, 건물주 허락없이 중간세를 놓은 경우, 임대차계약 체결 당시 미리 구체적인 건물신축계획을 예고하고 그 계획에 따르는 경우, 건물 노후로 인한 안전사고 우려가 있는 경우 등은 권리금 회수 기회를 보장받지 못한다.

귄리금을 회수하려면 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인을 주선하여하므로 임대기간 종료 전에 충분히 준비를 하여야 한다. 임대차기간이 종료되고 나서 새로운 세입자를 구한다면 전혀 보호를 받을 수 없다.

임대인이 직접적으로 임차인 사이의 권리금 수수를 불허하는 경우는 물론이고, 주변 시세 및 관례에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금, 부대비용을 요구하는 행위도 권리금 회수 방해행위로 취급된다. 건물주가 ‘아들이 들어와 영업을 할 것이니 권리금을 줄 수 없다’, 종전에 전혀 계획이 없다가 임대기간 종료 무렵 갑자기 ‘당신이 나가면 건물을 철거 후 새로 신축하겠다’고 하여도 권리금은 보장받는다.

최근 재판 사례를 보면 건물주가 기존임차인과 신규임차인 사이에 권리금 수수를 인정하되 신규임차인에게는 ‘임대인에게 권리금을 요구하지 않겠다’는 확인서를 요구한 경우 신규임차인이 이를 거절하여 결국 신규임차인과의 계약이 무산된 경우 권리금 수령을 방해한 행위로 취급되어 건물주가 권리금 상당의 손해를 배상하게 되었다.

개정 전 법률에 따른 5년 보장 임대기간이 만료되어 나가는 경우에 건물주 입장에서는 ‘법이 정한 기간을 보장하였으니 권리금을 보호하지 않아도 된다’라고 다툼이 발생하였고, 하급심 판결에서는 혼란이 있었으나 대법원에서 역시 권리금 보호 대상이라고 인정하였다.

실제로 건물주의 방해행위로 권리금을 회수하지 못하였을 경우 법이 인정하는 ‘권리금에 대한 건물주의 책임’은 최종적으로 실제 약정한 권리금과 재판 과정에서 감정을 통하여 결정한 권리금 중 낮은 금액을 기준으로 하는데 그 동안 재판 결과를 보면 통상적으로 감정으로 결정된 권리금이 실제 권리금에 많이 미달하는 경우가 많으므로 가급적 건물주와 원만한 협의를 하는 것이 최선이다. 감정 권리금이 실제 권리금에 미달하는 가장 큰 이유는 임차인이 자신 영업에 대한 매출액과 이윤을 낮게 속여서 세무서에 신고하기 때문이다. 권리금 평가 감정에 있어 매출액, 영업 이익은 장소적 평가의 중요한 요소인데 스스로 낮게 신고하여 실제 자신의 매출 및 이익금을 입증할 수 없거나 또는 판사들이 ‘국가 세금을 포탈한 사람에게 법원이 협조하기 곤란하다’는 인식이 강하기 때문이다.

건물주와 원만한 협의가 진행되지 않는다면 권리금 회수는 상당히 신중을 기하여야 하는 절차이므로 많은 비용을 들이지 않는 선에서 법률전문가의 도움을 받는 것이 중요하다.
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