면제 기준 올리고 부과율 조정
사업 활성화냐 좌초냐 기로에
정부, 세부안 놓고 막판 고심
9일 발표될 재건축 초과이익환수제(재초환) 개편안에 재건축 단지들의 관심이 집중되고 있다.
재초환은 사업 기간(추진위 승인~준공 시점) 오른 집값(공시가격 기준)에서 건축비 등 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 초과이익(3천만원 초과분)을 10~50%까지 세금으로 환수하는 것이다.
2006년 제도 도입 후 16년 만에 재초환 부담금 부과가 본격화되는 것이어서 부담금 완화 정도에 따라 사업이 속도를 낼 수도, 반대로 좌초될 수도 있다.
전문가들은 “막연히 안 내도 되는 세금으로 여겨졌던 재초환 부담금이 현실로 다가오는 것”이라며 “부과가 다시 유예되지 않는 이상 앞으로 재초환 부담금은 재건축의 사업성을 가르는 중대 변수가 될 것”이라고 말한다.
7일 국토교통부에 따르면 정부는 9일 내놓는 ‘주택 250만호+알파(α)’ 공급대책의 도심 주택공급 활성화 방안 가운데 하나로 재초환 부담 완화 방안을 발표할 예정이다.
재초환은 지난 2006년 도입됐으나 부동산 침체기 등을 거치며 시행이 유예됐다가 2018년부터 부담금 예정액 통지가 본격화됐고 서울 강남권에서는 첫 확정금액 부과를 앞두고 있다.
현재까지 재초환 예정액이 통보된 단지는 전국적으로 약 70개에 이른다.
정부는 부담금 완화 방안을 놓고 막판까지 고심한 것으로 알려졌다. 가장 유력한 방안은 현행 3천만원 이하인 면제 기준을 1억원 등으로 상향 조정해 면제 대상을 확대하는 것이다. 또 3천만원 초과부터 초과이익 구간별로 10%부터 최대 50%로 차등화된 부과율을 낮추거나 2천만원마다 상향되는 누진 부과구간을 3천만원으로 상향하는 방안 등이다.
정부의 고민은 재초환 부담금 완화에 대한 적정 수위다. 완화 폭이 과다할 경우 재건축 가격을 다시 자극할 수 있고 반대로 완화 폭이 작으면 재건축 조합의 반발과 함께 도심 재건축 사업 활성화도 물 건너갈 수 있기 때문이다.
전문가들은 면제 기준을 1억원으로 높이면 부과 대상에서 제외되는 단지들이 적지 않을 것으로 본다. 그러나 부과액이 수억원에 달하는 단지들이 재건축 부담금을 감수하고 사업을 서두를 수 있을지 미지수다.
재건축 조합들은 “재초환은 도심 재건축 사업의 가장 큰 걸림돌”이라며 “이번 기회에 재건축 부담금을 유예 또는 폐지하거나 크게 낮춰주지 않는 이상 사업 추진이 어렵다”라고 주장하고 있다.
전문가들은 이번 정부의 제도개선 결과에 따라 재건축단지 간에 희비가 엇갈릴 수 있다고 전망하고 있다.
윤정기자 yj@idaegu.co.kr