“분양계약 해제는
수분양자 사정으로 해제 불가”
“분양대금 장기미납시
계약금 몰수조항 살펴야”
“지역주택조합 임의탈퇴 불가”
수분양자 사정으로 해제 불가”
“분양대금 장기미납시
계약금 몰수조항 살펴야”
“지역주택조합 임의탈퇴 불가”
‘분양받은 사람이 일방적으로 분양계약 해제를 할 수 있나, 분양계약이 해제되면 얼마나 돌려받을 수 있나, 지역주택조합 탈퇴는 어떻게 되나’라는 질문이 많다.
아파트 분양계약을 살펴본다.
기본적으로 아파트 분양계약은 수분양자(분양받은 사람, 소비자)측의 사정만으로 해제할 수 없다.
계약금(분양대금의 10%)을 포기하고 분양계약을 해제할 수 있는 것으로 잘못 알고 있는 사람들이 많다.
일방의 계약 위반 시 그 상대방이 계약을 해제할 수 있고, 계약을 위반한 사람이 스스로 계약을 해제할 수 없다.
수분양자가 계약해제를 주장하면서 아파트 중도금 또는 잔금을 내지 않거나 내지 못하는 경우 건설사(시행사)가 분양계약을 해제할 수 있어도 분양대금을 연체한 수분양자는 계약을 해제할 수 없다.
다만 분양대금을 납부하지 않은 채로 장기간 방치하면 약 1~2년 후 건설사가 분양계약을 해제하는 경우가 많다.
이때 수분양자는 자신이 납부한 돈에서 계약금, 은행 대출원금 및 이자를 몰수 당하고 나머지 돈을 돌려받게 된다.
은행 대출이자가 많은 경우 돌려받은 돈이 없고 오히려 다시 시행사에 돈을 더 주어야 하는 경우가 발생할 수도 있다.
계약금 몰수 조항은 일반적으로 민법상의 ‘손해배상액의 예정’이라고 하고 그 금액이 너무 과도할 경우 법원의 재량에 따라 약 20~50% 정도 감액할 수 있다.
과거 2012년 경 금융위기 시절 수분양자들이 금융위기에 따른 아파트 잔금을 마련하지 못하여 계약을 해제 당하는 경우가 많았다.
시행사가 계약금 전액을 몰수하였고, 많은 수분양자들이 계약금 전액 몰수는 너무 과도하다면서 소송을 제기하였다.
법원은 대구 수성구 롯데3가 아파트, 월드메르디앙의 경우 대략적으로 계약금의 70% 정도만 몰수하고 30% 정도는 돌려주는 것으로 판결하였다.
이와 별도로 납부한 분양대금에서 계약금을 공제한 나머지 돈에 대하여는 그 돈을 건설사에 납부한 시기부터 계약서에 정한 이자(대략 년 2~5% 정도)를 돌려받을 수 있다.
분양계약서에 이에 관하여 아무런 표시가 없으면 납부한 돈에 년 5% 이자를 가산하여 돌려받을 수 있다.
그런데 시행사는 수분양자들이 법률지식이 낮다는 점을 이용하여 위 이자 반환의무를 제대로 고지하지 않고 이자를 반환하지 않아 수분양자들이 이자를 제대로 돌려받지 못한 경우도 많았다.
지역주택조합의 경우는 계약금 이외에 업무대행비 등이 추가로 몰수되므로 금액 면에서 일반아파트에 비하여 훨씬 더 불리할 수 있다.
법에 의하면 원칙적으로 조합가입계약금 납부 후 30일 이전에는 탈퇴할 수 있도록 되어 있다.
많은 사람들이 자신이 ‘지역주택조합’에 가입하였다고 알고 있으나 실제는 지역주택조합추진 위원회와 계약하였고, 아직 지역주택조합은 설립되지 않은 단계가 많다.
지역주택조합원모집 가입계약서를 상세히 읽어보면 조합원을 많이 모집하기 위하여 탈퇴에 대하여 자유롭게 정하여 ‘조합설립 인가 전까지 조합원은 언제든지 탈퇴할 수 있고, 납입금 전액을 반환한다’라고 정한 경우가 많다.
이러한 경우라면 빨리 탈퇴절차를 밟는 것이 유리하다.
이미 조합이 설립되었다면 탈퇴 여부는 조합원 총회 또는 대의원회의 승인사항이므로 탈퇴가 어려울 수 있다.
대부분의 조합원가입계약서에는 탈퇴 시기가 정하여 져 있고, 그 시기가 경과하면 본인이 손해보고 탈퇴하고 싶어도 조합에서 승인하지 않으면 탈퇴할 수 없다.
조합에서 탈퇴를 승인하는 경우에도 계약서를 자세히 읽어보면 계약금, 업무대행비, 신탁등기비, 중도금 대출이자 등을 공제하고 반환하는 것으로 되어 있어 일반 수분양자들 보다도 훨씬 더 불리하다.
조합이 탈퇴를 승인하여 주지 않을 경우 조합원 분담금을 장기간 납부하지 않거나 또는 법이 정한 지역주택조합원 자격 요건을 스스로 상실하면 조합이 탈퇴시켜 주게 된다.
분양계약의 해제 및 조합원 탈퇴는 법률적인 영역과 경제적인 영역을 복합적으로 판단하여야 하므로 변호사와 상의 후 본인의 사정에 맞는 가장 적절한 방법을 선택하여야 한다
저작권자 © 대구신문 무단전재 및 재배포 금지