조합의 경우 아파트를 건축하는 단계에서는 주로 ‘도시 및 주거환경정비법(약칭 도정법)’이 적용되고, 아파트를 분양하는 과정에서는 주택법이 적용된다. 민간 시행사의 경우 주로 주택법이 적용된다.
아파트를 건축하는 경우 건축법, 도정법, 주택법이 혼란스럽게 적용되다보니 용어의 불통일로 인하여 많은 혼란이 발생한다. 건축법과 도정법에는 건물이 완공되어 사용할 수 있는 단계를 주로 ‘준공’이라고 표현하지만 주택법에서는 ‘사용검사, 사용승인’이라는 용어를 사용한다. 아파트 분양은 주택법령이 적용되고, 주택법령에 의하면 시행사는 공사를 100% 완료하여 사용검사를 받으면 수분양자로부터 분양대금의 100%를 받을 수 있지만, ‘동별 사용검사 또는 임시 사용승인’을 받은 경우에는 수분양자로부터 분양대금의 90%만 받고 입주시켜야 하고, 나머지 10%는 수분양자가 납부하지 않고 있다가 최종적으로 ‘사용검사’를 받은 경우에 시행사에 납부하도록 정하였다.
그런데 재건축 조합이 분양한 아파트의 경우 표면상으로 ‘준공, 부분 준공’이라는 용어가 등장하고 ‘사용검사, 동별사용검사, 임시사용승인’이라는 용어는 전면에 등장하지 않기 때문에 공사를 완공하지 않은 상태에서 부분 준공을 받아 입주가 진행될 경우 ‘동별사용검사, 임시사용승인’의 어느 한 가지에 반드시 속함에도 불구하고 조합은 ‘우리는 부분 준공으로 입주시킨 것이지 동별사용검사, 임시사용승인을 받아 입주시킨 것이 아니므로 분양대금 100%를 납부하여야 입주할 수 있다’면서 분양대금 100%를 납부하지 않는 수분양자들의 입주를 거절하는 경우가 많다. 분양대금 납부에 관하여는 주택법이 적용되므로 ‘(부분)준공이므로 분양대금 100%를 납부하여야 한다’는 것은 잘못된 주장이다.
많은 아파트 단지에서 동별사용검사, 임시사용승인을 받았음에도 불구하고 분양대금 100%를 납부하지 않으면 입주할 수 없다면서 입주를 방해하고 키를 불출하지 않고 있다. 이러한 경우에는 입주방해금지가처분 재판과 시행사, 시공사 관계자들에 대한 형사고소를 제기하는 양면 작전도 고려할 수 있다.
신속하게 법원에 ‘전체 분양대금의 90%를 납부하였음을 조건으로 입주를 방해하지 마라’는 입주방해금지가처분으로 해결할 수 있다. 가처분 재판은 통상 재판 신청 후 약 10~20일 만에 재판 기일이 지정되고 그로부터 약 10~60일 이내에 판결이 선고될 것인데 입주방해금지가처분은 가장 신속을 요하는 경우이므로 1달 이내 선고될 것으로 보인다.
만일 하는 수 없이 미리 100%를 내고 입주하였다면 사용검사일까지 10%에 대한 년 6%의 이자를 받을 수 있다. 잔금을 자기 돈이 아닌 은행대출금으로 납부하는 경우에도 동일하게 시행사에게 이자를 청구할 수 있을 것으로 보인다.
동별사용검사, 임시사용승인을 받았음에도 불구하고 분양대금 100%를 받으면 주택법 제102조에 따라서 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처할 수 있다. 하급심 판결례에 의하면 시행사가 분양계약서에 ‘동별사용검사, 임시사용승인의 경우에도 분양대금 100%를 납부하여야 입주가능하다’라고 기재하여도 이는 주택법이 정한 분양대금 납부방법위반이므로 형사처벌 대상이라고 보고 있다. 또한 분양대금 100%를 납부하지 않는 경우 입주를 방해하는 행위는 ‘입주를 조건으로 협박(돈 다 내지 않으면 들어올 생각 마라)하여 분양대금 100%를 받은 것’으로 볼 수 있어 형법상의 강요죄(....협박으로 사람의 권리행사를 방해하거나 의무없는 일을 하게 하는 것)에 해당할 수도 있다.
김병진 대한변협 공인 대구 형사·부동산 전문변호사
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