올해 경매시장 결산 및 내년 전망
저금리로 비용 부담 감소
물건 부족·고경쟁 ‘계속’
올해 뜨거운 감자 ‘주거’
아파트 낙찰가 90% 돌파
지방 거주환경 개선으로
내년까지 경쟁 심화 예상
저금리로 비용 부담 감소
물건 부족·고경쟁 ‘계속’
올해 뜨거운 감자 ‘주거’
아파트 낙찰가 90% 돌파
지방 거주환경 개선으로
내년까지 경쟁 심화 예상
올해 법원 경매시장은 부동산시장 활황과 저금리에 따른 금융비용 부담 감소 등으로 인해 경매물건이 매월 최저치를 경신하면서, 평균 낙찰률 및 낙찰가율이 최고치를 기록했다는 점이 특징이다.
또 내년 상반기 중 경매시장도 시장에 큰 충격을 줄 만한 외부변수가 생기지 않는 한 올해처럼 물건 부족 및 고경쟁 등이 이어질 가능성이 높을 것으로 전망됐다. 하지만 금리인상 및 가계부채 축소 등과 같은 정책들이 본격 시행되면, 일반시장의 가격 및 거래량 변동에 맞춰 경매시장이 민감하게 반응할 것으로 보여 정책과 일반시장에 대한 관찰이 필요할 것으로 지적됐다.
◇올해 경매시장 핵심 키워드 ‘물건 감소’
경매전문업체 지지옥션은 올해 경매시장의 핵심 키워드로 ‘물건 감소’를 꼽았다. 일반 부동산시장의 거래량이 급증하고, 저금리로 인한 금융비용 부담이 대폭 줄면서 법원경매로 나오는 물건이 매달 역대 최저치를 갱신했다는 것이다. 이 같은 경매물건 감소는 부동산 수요 증가와 맞물리면서 평균 낙찰률(진행건수/낙찰건수), 평균응찰자수(총응찰자수/낙찰건수), 낙찰가율(낙찰건수 총감정가/낙찰건수 총낙찰가)이 역대 및 7년 만에 최고치를 기록했다.
올해 1월부터 이달 10일까지 전국에서 진행된 경매건수는 총 14만3천854건으로 남은 20일간 진행건수를 포함한다 해도 15만건 초반의 건수가 될 것으로 보인다. 이는 전년대비 25% 정도 물량이 줄어든 수치로, 가장 진행건수가 많았던 2005년과 비교해 3분의 1 수준으로 감소했다.
반면 낙찰률 및 평균 응찰자수는 상승으로 이어져 이날 현재 낙찰률은 37.4%로 역대 가장 높은 수치이자, 2014년 대비 1.6%포인트 상승했다. 평균 응찰자수도 전년대비 0.3명 증가한 4.3명을 기록해 경매통계가 작성된 2001년 이후 가장 높은 경쟁률을 보였다.
올해 낙찰가율도 71.4%로 2008년 72.0% 이후 7년 만에 최고치를 기록했다. 지난 15년간 법원경매의 연도별 전국 평균 낙찰가율이 70% 이상을 기록한 시점은 2002~2003년, 2007~2008년, 2014~2015년으로 총 3회다.
하지만 과거 두 차례의 경우 2년간 낙찰가율을 유지하다가 다음해에 정부의 부동산대책 발동 및 국제 금융위기 등의 외부 요인으로 인해 부동산시장 침체와 맞물려 큰 폭으로 떨어진 점을 비춰 볼 때 2016년 외부환경 변화가 다시 경매시장에 영향을 미칠 것인지 관심이 모아지고 있다.
◇올해 경매시장 상승의 주역 ‘주거시설’
올해 경매시장에서 가장 뜨거웠던 분야는 단연 주거시설 경매다. 전세난 심화로 저렴한 가격에 주택을 구매하고자 하는 수요들이 경매시장에 대거 뛰어들고, 저금리 기조로 인해 월세 전환율이 높아지면서 저렴하게 주택을 낙찰받아 월세를 받으려는 투자자들이 대거 몰리면서다.
특히 대구를 비롯 제주·경북 등 지방은 인구증가 및 부동산 상승에 대한 기대감이 높아지면서 환금성이 좋은 주거시설에 대한 투자에 역대 최고 수준으로 몰렸다. 이는 지난 15년간 전국 연도별 아파트(주상복합 아파트 포함) 경매 평균 낙찰가율이 처음으로 90%를 돌파한 91.4%와 함께 평균 응찰자수가 7.7명을 기록한 데서 잘 나타난다. 또 올 하반기에는 아파트 경매물건이 급격히 줄어들면서 낙찰가율이 100%를 넘는 물건들이 속출했다.
지지옥션 관계자는 “아파트의 경우 부동산 중 가장 환매가 쉽고, 내부 평형이나 가격 등의 정보가 비교적 정확하게 나와 있어 경매시장에서 가장 리스크가 적은 물건으로 인정받으며 초보부터 고수까지 다양한 투자자들이 접근하고 있고, 전세난 등 외부요인 등이 겹치면서 평균 낙찰가율 90% 돌파라는 초유의 결과가 나왔다”고 설명했다.
◇내년 경매시장 전망 및 변수는
시장에 큰 충격을 줄 만한 외부 변수가 생기지 않는 한 내년 상반기까지는 올해 경매 분위기가 이어질 것으로 보인다. 경매 특성상 개시 결정부터 첫 경매기일이 잡힐 때까지 4~6개월의 시간이 걸리는 점 등을 감안할 때 지금처럼 경매물건 부족 및 고경쟁 등이 이어질 가능성이 높다는 것이다.
다만, 금리인상 및 가계부채 축소 등 관련 정책이 시행될 경우 일반가계의 부동산대출 총액이 부담으로 다가올 수 있고, 올해 쏟아진 신규 분양 및 입주물건들의 수요가 원활하지 않으면 부동산가격 상승세가 멈출 수 있다. 이는 대출한도 및 대출금리 등과 함께 일반시장의 거래가격과 거래량이 경매 물건의 증감과 낙찰가에 민감하게 반응할 것으로 판단돼 정책·일반시장을 잘 관찰할 필요가 있다.
주거시설의 경우 내년 상반기까지는 올해의 고가 낙찰 경쟁이 이어질 것으로 보인다. 때문에 주거시설 입찰은 실수요 또는 투자 무엇이 목적인지를 명확히 구분해 전략을 세울 필요가 있다. 실수요자라면 실거주로 원하는 지역이 한정되는 만큼 해당 지역에 경매 물건이 나오는지를 지속적으로 체크할 필요가 있다. 물건 감소세로 필요한 시점에 물건이 있다는 보장을 할 수 없어서다.
또 투자를 목적으로 한다면 시세대비 5~7% 저렴하게 낙찰을 받을 수 없다면 쉬어가거나 일반매물을 사는 것이 현명하다. 다만, 지역적으로 호재를 갖고 있어 지속적 가격 상승이 예상되고, 일반시장에도 매물이 부족한 경우는 가격보다는 선점에 초점을 두고 공격적 입찰 전략을 세우는 것이 좋다.
반면, 내년 경매시장에서 기대되는 부분은 토지시장이다. 역대 최고점을 찍은 주거 및 업무시설에 비해 아직 최고점 대비 여유가 10%포인트 이상 남아있고, 귀농·귀촌 및 탈도시화 붐이 식지 않은데다 지방혁신도시 및 공기업 이전 등이 자리를 잡아가면서 지방 거주환경 등이 개선된 것도 영향을 미치고 있기 때문이다.
업무상업시설에 대한 관심도 뜨거울 전망이다. 주거시설이 주춤했던 기간에도 수익형 부동산에 대한 열기는 꾸준했다. 2016년 업무상업시설에 대한 낙찰가율 및 경쟁률도 다소 오를 것으로 예상된다. 베이붐세대 은퇴가 본격화 되면서 창업 시장 등이 활성화 되면서 상업시설에 대한 수요가 갈수록 높아지고 있으며, 주거시설에서 더 이상 시세차익을 기대하기 힘든 투자자들이 다양한 특화 투자가 가능한 업무상업시설로 눈길을 돌릴 가능성이 높기 때문이다.
강선일기자 ksi@idaegu.co.kr
또 내년 상반기 중 경매시장도 시장에 큰 충격을 줄 만한 외부변수가 생기지 않는 한 올해처럼 물건 부족 및 고경쟁 등이 이어질 가능성이 높을 것으로 전망됐다. 하지만 금리인상 및 가계부채 축소 등과 같은 정책들이 본격 시행되면, 일반시장의 가격 및 거래량 변동에 맞춰 경매시장이 민감하게 반응할 것으로 보여 정책과 일반시장에 대한 관찰이 필요할 것으로 지적됐다.
◇올해 경매시장 핵심 키워드 ‘물건 감소’
경매전문업체 지지옥션은 올해 경매시장의 핵심 키워드로 ‘물건 감소’를 꼽았다. 일반 부동산시장의 거래량이 급증하고, 저금리로 인한 금융비용 부담이 대폭 줄면서 법원경매로 나오는 물건이 매달 역대 최저치를 갱신했다는 것이다. 이 같은 경매물건 감소는 부동산 수요 증가와 맞물리면서 평균 낙찰률(진행건수/낙찰건수), 평균응찰자수(총응찰자수/낙찰건수), 낙찰가율(낙찰건수 총감정가/낙찰건수 총낙찰가)이 역대 및 7년 만에 최고치를 기록했다.
올해 1월부터 이달 10일까지 전국에서 진행된 경매건수는 총 14만3천854건으로 남은 20일간 진행건수를 포함한다 해도 15만건 초반의 건수가 될 것으로 보인다. 이는 전년대비 25% 정도 물량이 줄어든 수치로, 가장 진행건수가 많았던 2005년과 비교해 3분의 1 수준으로 감소했다.
반면 낙찰률 및 평균 응찰자수는 상승으로 이어져 이날 현재 낙찰률은 37.4%로 역대 가장 높은 수치이자, 2014년 대비 1.6%포인트 상승했다. 평균 응찰자수도 전년대비 0.3명 증가한 4.3명을 기록해 경매통계가 작성된 2001년 이후 가장 높은 경쟁률을 보였다.
올해 낙찰가율도 71.4%로 2008년 72.0% 이후 7년 만에 최고치를 기록했다. 지난 15년간 법원경매의 연도별 전국 평균 낙찰가율이 70% 이상을 기록한 시점은 2002~2003년, 2007~2008년, 2014~2015년으로 총 3회다.
하지만 과거 두 차례의 경우 2년간 낙찰가율을 유지하다가 다음해에 정부의 부동산대책 발동 및 국제 금융위기 등의 외부 요인으로 인해 부동산시장 침체와 맞물려 큰 폭으로 떨어진 점을 비춰 볼 때 2016년 외부환경 변화가 다시 경매시장에 영향을 미칠 것인지 관심이 모아지고 있다.
◇올해 경매시장 상승의 주역 ‘주거시설’
올해 경매시장에서 가장 뜨거웠던 분야는 단연 주거시설 경매다. 전세난 심화로 저렴한 가격에 주택을 구매하고자 하는 수요들이 경매시장에 대거 뛰어들고, 저금리 기조로 인해 월세 전환율이 높아지면서 저렴하게 주택을 낙찰받아 월세를 받으려는 투자자들이 대거 몰리면서다.
특히 대구를 비롯 제주·경북 등 지방은 인구증가 및 부동산 상승에 대한 기대감이 높아지면서 환금성이 좋은 주거시설에 대한 투자에 역대 최고 수준으로 몰렸다. 이는 지난 15년간 전국 연도별 아파트(주상복합 아파트 포함) 경매 평균 낙찰가율이 처음으로 90%를 돌파한 91.4%와 함께 평균 응찰자수가 7.7명을 기록한 데서 잘 나타난다. 또 올 하반기에는 아파트 경매물건이 급격히 줄어들면서 낙찰가율이 100%를 넘는 물건들이 속출했다.
지지옥션 관계자는 “아파트의 경우 부동산 중 가장 환매가 쉽고, 내부 평형이나 가격 등의 정보가 비교적 정확하게 나와 있어 경매시장에서 가장 리스크가 적은 물건으로 인정받으며 초보부터 고수까지 다양한 투자자들이 접근하고 있고, 전세난 등 외부요인 등이 겹치면서 평균 낙찰가율 90% 돌파라는 초유의 결과가 나왔다”고 설명했다.
◇내년 경매시장 전망 및 변수는
시장에 큰 충격을 줄 만한 외부 변수가 생기지 않는 한 내년 상반기까지는 올해 경매 분위기가 이어질 것으로 보인다. 경매 특성상 개시 결정부터 첫 경매기일이 잡힐 때까지 4~6개월의 시간이 걸리는 점 등을 감안할 때 지금처럼 경매물건 부족 및 고경쟁 등이 이어질 가능성이 높다는 것이다.
다만, 금리인상 및 가계부채 축소 등 관련 정책이 시행될 경우 일반가계의 부동산대출 총액이 부담으로 다가올 수 있고, 올해 쏟아진 신규 분양 및 입주물건들의 수요가 원활하지 않으면 부동산가격 상승세가 멈출 수 있다. 이는 대출한도 및 대출금리 등과 함께 일반시장의 거래가격과 거래량이 경매 물건의 증감과 낙찰가에 민감하게 반응할 것으로 판단돼 정책·일반시장을 잘 관찰할 필요가 있다.
주거시설의 경우 내년 상반기까지는 올해의 고가 낙찰 경쟁이 이어질 것으로 보인다. 때문에 주거시설 입찰은 실수요 또는 투자 무엇이 목적인지를 명확히 구분해 전략을 세울 필요가 있다. 실수요자라면 실거주로 원하는 지역이 한정되는 만큼 해당 지역에 경매 물건이 나오는지를 지속적으로 체크할 필요가 있다. 물건 감소세로 필요한 시점에 물건이 있다는 보장을 할 수 없어서다.
또 투자를 목적으로 한다면 시세대비 5~7% 저렴하게 낙찰을 받을 수 없다면 쉬어가거나 일반매물을 사는 것이 현명하다. 다만, 지역적으로 호재를 갖고 있어 지속적 가격 상승이 예상되고, 일반시장에도 매물이 부족한 경우는 가격보다는 선점에 초점을 두고 공격적 입찰 전략을 세우는 것이 좋다.
반면, 내년 경매시장에서 기대되는 부분은 토지시장이다. 역대 최고점을 찍은 주거 및 업무시설에 비해 아직 최고점 대비 여유가 10%포인트 이상 남아있고, 귀농·귀촌 및 탈도시화 붐이 식지 않은데다 지방혁신도시 및 공기업 이전 등이 자리를 잡아가면서 지방 거주환경 등이 개선된 것도 영향을 미치고 있기 때문이다.
업무상업시설에 대한 관심도 뜨거울 전망이다. 주거시설이 주춤했던 기간에도 수익형 부동산에 대한 열기는 꾸준했다. 2016년 업무상업시설에 대한 낙찰가율 및 경쟁률도 다소 오를 것으로 예상된다. 베이붐세대 은퇴가 본격화 되면서 창업 시장 등이 활성화 되면서 상업시설에 대한 수요가 갈수록 높아지고 있으며, 주거시설에서 더 이상 시세차익을 기대하기 힘든 투자자들이 다양한 특화 투자가 가능한 업무상업시설로 눈길을 돌릴 가능성이 높기 때문이다.
강선일기자 ksi@idaegu.co.kr
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