오피스텔 분양 과장 광고
오피스텔 분양 과장 광고
  • 승인 2018.07.12 15:08
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김병진
한국소비자원 소송지원 변호사
문) 오피스텔을 분양함에 있어 오피스텔에 인접한 일부 부지가 타인 건물로 막혀 있음에도 불구하고 오피스텔 분양조감도 및 홍보사진 등에 마치 타인 부지도 오피스텔 부지인 것으로 오인하도록 하고 건물의 존재도 삭제하여 해당 토지를 잔디밭으로 표시하여 오피스텔 저층부에서 곧바로 잔디밭 및 전방의 도로를 전망할 수 있는 것처럼 광고하였고, 이에 소비자가 3층 오피스텔에서 잔디밭이 내려다 보이고 전방에 도로 전망까지 있어 통상적으로 선호하는 고층이 아닌 3층에 대한 분양계약을 체결하였습니다. 이후 알고 보니 3층 전방에 있는 부지는 타인 소유이고 건물이 있어 잔디밭을 설치할 수 없고, 바로 앞 도로를 조망할 수 없는 것이 확인되어 이를 이유로 분양계약 취소 또는 손해배상이 가능한지요.

답) 아파트, 상가, 오피스텔 등을 분양하는 회사가 분양과정에서 실제와 다른 내용으로 그림, 글, 사진 등으로 과장 광고한 경우 수분양자(분양을 받은 자, 소비자)는 채무불이행, 사기, 착오에 의한 계약을 주장하면서 손해배상 및 계약취소 또는 해제를 주장할 수 있습니다. 이와 별도로 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률 ( 약칭 : 표시광고법 )에는 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고, 기만적인 표시ㆍ광고가 금지되고 이를 위반하여 소비자에게 손해를 입힌 경우 그 손해를 배상하도록 되어 있다. 일반적으로 아파트 분양 시 광고 내용이 계약 내용에 포함되었다고 보기 어려워 광고 내용과 다른 점을 이유로 채무불이행(약속을 지키지 않는 것), 사기, 착오 등을 이유로 계약해제 또는 손해배상이 인정되기는 매우 어려우므로 이러한 점을 보완하기 위하여 표시광고법이 등장하여 소비자에게 보다 유리한 법적인 근거를 제공하고 있다.

표시공고법의 ‘기만적인 광고’는 사실을 은폐하거나 축소하는 등의 방법으로, ‘거짓·과장의 광고’는 사실과 다르게 광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고행위로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 광고를 말한다. 한편 일반 소비자는 광고에서 직접적으로 표현된 문장, 단어, 디자인, 도안, 소리 또는 이들의 결합에 의하여 제시되는 표현뿐만 아니라 광고에서 간접적으로 암시하고 있는 사항, 관례적이고 통상적인 상황 등도 종합하여 전체적·궁극적 인상을 형성하므로 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 그 광고를 받아들이는 전체적·궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단하여야 한다는 것이 대법원 판례이다.

위 사안에서 건설사는 건물 전체의 모습을 보여주기 위하여 부득이 타인 건물을 생략한 조감도를 작성할 경우 일반 소비자로서는 해당 건축물 부지의 경계선이 어디인지를 정확히 모를 수 있으므로 소비자의 혼란을 방지하기 위하여 반드시 ‘잔디밭 부분은 실제 타인 건물이 있어 잔디밭이 시공되지 않고 전방 시야가 제한 됩니다’라는 정도의 고지를 하였어야 할 것으로 보인다. 그럼에도 불구하고 마치 오피스텔 3층 부분 앞에 잔디밭이 설치되고 그 전면의 도로까지 조망이 확보되는 것과 같은 조감도를 작성 배포한 것이라면 일반인의 입장에서 해당 부지의 공사 상황 및 등기부와 지적도를 확인하지 않는 이상 자신이 분양받은 3층 바로 앞에 타인의 건물이 막혀 실제 조감도와는 전혀 다른 전경이 펼쳐질 것으로 예상할 수 없을 것이다. 그렇다면 이러한 광고는 위 판례 등이 언급한 바와 같이 사실을 은폐하거나 축소하는 등의 방법으로 행한 기만적 광고 내지 거짓·과장의 광고로서 사실과 다르게 광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고행위로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 광고임이 명백하므로 표시광고법 위반에 해당하고 손해배상책임이 있다.

과장광고 등으로 인한 손해배상액의 계산 방법은 손해를 보는 분양권의 실제 가격과 허위·과장광고가 없었을 경우 분양권의 적정한 가격의 차액이 될 것이다. 나아가 과장광고 등으로 인하여 계약 목적의 달성이 불가능하거나 손해액이 과다한 경우 계약을 해제할 수 있는 바, 위 사례의 경우 해당 오피스텔 전방 전경이 100% 바뀌는 것이므로 계약목적을 달성할 수 없는 것으로 보아 계약해제도 가능할 것이다.

법원은 이와 같은 사안에서 건설사에 대하여 계약해제 및 중대한 징벌적 손해배상책임을 인정하여 건설사의 엉터리 기망광고의 뿌리를 뽑아야 한다.
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