올해 들어 기준금리 인상과 부동산 경기 악화로 주택매매가격 상승세가 급속도로 꺾이고 있다. 극심한 거래절벽 속에 올해 아파트 매매가격은 1998년 외환위기 이후 최대폭 하락을 기록할 전망이다.

부동산 관련 연구기관과 전문가들은 내년에도 경기침체 여파로 집값 하락세가 지속될 것으로 전망하고 있다. 다만, 대내외 경제 상황을 비롯해 기준금리 인상 폭과 속도가 집값의 향후 추이를 결정할 변수로 꼽힌다.

29일 부동산 업계에 따르면 부동산 관련 민간 연구기관들은 일제히 내년 집값 하락을 전망했다.

주택산업연구원은 내년 전국 주택가격이 올해 말 대비 3.5% 하락할 것으로 전망했다. 대한건설정책연구원은 내년 수도권 아파트 가격이 3~4% 떨어지고 주택가격이 2024년 전후로 저점을 기록할 가능성이 크다고 전망했다. 한국건설산업연구원도 2.5% 하락을 예상했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “미국 기준금리 상한에 대한 불확실성은 내년 집값에 가장 큰 영향을 미치는 요소”라며 “절대적인 외부 변수 영향을 국내 정책 몇 가지를 수정해 보완한다고 해서 상쇄하기는 어렵다”라고 진단했다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “고금리는 지속되겠지만 추가 상승 폭이 제한적일 것으로 예상돼 금리는 더는 변수가 아닌 상수”라며 “거시경제가 얼마나 침체하냐가 더 큰 변수”라고 지적했다.

보유세·양도세 등 세제 인하 방침도 변수다.

정부는 내년 경제정책 방향에서 2주택자의 종부세 중과세율을 폐지하고 공제금액을 6억원에서 9억원으로 상향하는 등의 세제 개편을 추진할 계획이다. 내년 5월 9일 종료되는 다주택자 양도소득세 중과 배제도 2024년 5월 9일까지로 1년 연장한 뒤 내년 세법 개정을 통해 관련 과세 제도를 근본적으로 개편한다는 방침이다.

집값과 마찬가지로 내년 전셋값 하락세도 지속될 전망이다.

주택산업연구원은 내년 전국 주택 전셋값을 4.0% 하락으로 전망했고 대한건설정책연구원도 수도권 아파트 전셋값이 3~4% 떨어질 것으로 예상했다.

내년에는 올해보다 입주 물량이 늘어나는 데다 거래 위축으로 매매 물건이 전세로 전환되면서 전세 물량이 증가할 전망이다. 이에 따라 전셋값이 추가 하락하면서 역전세 우려는 더 커질 것으로 예상된다.

부동산R114 조사에 따르면 내년에는 전국적으로 554개 단지, 35만2천31가구(임대 포함 총가구)의 아파트가 입주할 예정이다. 이는 올해 33만2천560가구보다 5.9%가량 늘어나는 것이다.

특히 미분양이 넘쳐나는 대구의 경우, 입주 물량이 3만6천59가구로 역대 최대를 기록할 전망이다.

전문가들은 내년에도 전셋값 하락세가 지속될 경우 일부 지역에선 ‘깡통전세’와 함께 역전세난이 더욱 심화할 것으로 보고 있다.

부동산R114 여경희 수석연구원은 “높은 대출이자 부담으로 전세 수요가 감소한 가운데 내년에 입주 물량이 집중된 지역은 전셋값이 큰 폭으로 내리면서 역전세난이 확대될 전망”이라며 “분양시장까지 타격을 줄 수 있어 규제 완화 등 이에 대한 대비가 필요해 보인다”라고 말했다.