아파트 분양계약은 선분양·후시공 방식이 대부분이므로 일반 부동산 매매계약과 다른 특유한 법리가 적용된다.
일반 부동산계약은 쌍무계약으로서 매도인(건물 소유자)의 소유권이전의무와 매수인의 잔금 지급의무가 동시에 진행되어야 하는 동시이행 관계에 있다. 예를 들어 24. 3. 31. 소유권을 이전하고 잔금을 지급하기로 하는 계약인데 소유자가 3. 31.까지 소유권을 이전하기 곤란한 경우 매수인은 곧바로 매매계약을 해제할 수 없다. 이유는 혹시 매수인도 잔금을 준비하지 못한 경우도 있기 때문이고 과연 서로 계약 내용을 이행할 수 있는 상태인지가 확인되어야 한다. 따라서 이러한 경우 매수인은 매매 잔금을 준비하여 통장 등으로 상대방에게 보여주고(법률 용어로 '이행제공') '나는 돈이 전부 준비되었으니 소유권 이전등기를 하여 달라'라고 1회 독촉하고 그로부터 약 1주일이 경과되어야 해제할 수 있다(참고로 이러한 동시이행관계를 알지 못하여 매수인이 잔금을 준비하지 못하는 반대상황에서 매도인이 소유권이전에 관한 이행제공 없이 매매계약해제 의사표시를 하였고, 따라서 매매계약이 해제되었다라고 잘못 생각하였다가 부동산 가격이 폭등한 상태에서 매수인이 잔금이 준비되었으니 소유권을 달라라는 소송에서 매도인이 패소하는 경우가 매우 많다).
그런데 아파트 분양계약해제에서는 다른 법리가 적용된다. 대부분의 분양계약서에는 '시행사의 귀책사유로 인하여 입주예정일로부터 3월 이내에 입주할 수 없게 되는 경우 이 사건 분양계약을 해제할 수 있다'라고 명시되어 있다. 실제로 입주예정일로부터 3개월 안에 입주 불가능한 경우 아파트 잔금을 준비하고 분양계약을 해제할 수 있는지 아니면 잔금을 준비하지 않고 일방적으로 분양계약을 해제할 수 있는지 문제된다.
아파트 수분양자들은 입주예정일을 기초로 이사 등 주거계획과 자금계획을 세우므로 입주예정일은 매우 중요한 요소이다. 즉, 대부분의 수분양자들은 중도금과 잔금의 상당 부분을 거주 중인 기존 주택의 임대보증금 또는 매도대금, 금융기관으로부터 주택담보대출로 납입할 것을 예정하고 분양을 받는 것이 현실이고 이 모든 것은 입주예정일을 기초로 계획되어 지고, 입주예정일이 지정되지 않으면 위 방법의 자금조달 계획 시기를 확정할 수 없어 엄청난 지장이 발생한다. 이에 더하여 위 조항에 '분양대금납부의무의 이행제공'을 그 요건으로 명시하지 않고 있는 점을 고려하면 일반 부동산 매매계약과 같이 동시이행의 일반원칙에 따라 수분양자가 잔금 전액의 이행제공을 하는 방식으로 계약해제권을 행사를 강요하는 것은 자금이 부족한 일반인들이 아파트 분양계약의 구속력에서 벗어나는 길이 사실상 봉쇄되는 것을 의미하는 것인바, 위 조항은 시행사의 현저한 공급지연(3개월)이 발생한 경우 수분양자들이 분양계약의 구속력으로부터 용이하게 벗어날 수 있도록 별도의 약정해제권을 부여함에 그 취지가 있다. 이렇게 해석하지 않으면 당초 입주예정일로부터 3개월간의 여유기간만 주는 것이어서 시행사에게만 법정해제권 행사기간을 유예시켜주는 이익을 주고, 수분양자들로서는 아무리 공사 및 입주예정일이 지연된다 하더라도 잔금을 마련할 수 없어 위 조항에 따른 약정해제권을 행사할 수 없으므로 수분양자에게 아무런 이익이 없는 조항이 된다. 또한 잔금은 입주 시에 지급하기로 약정되어 있었으므로, 입주일이 지정되지 않았다면 잔금 이행기가 도래하였다고 볼 수도 없다.
따라서 입주예정일로부터 3개월이 지나면 잔금에 대한 이행제공 없이 곧바로 분양계약을 해제할 수 있고, 수분양자는 시행사에게 기납부 분양대금, 납부한 날부터의 이자, 위약금을 청구할 수 있다.
김병진 대한변협 공인 대구 형사·부동산 전문변호사
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