DGB대구은행 팔달영업부 PB실장
이러한 인식조사와는 달리 현실은 40대 이상 연령대의 경우도 ‘노후준비를 생각해본적이 없다’, ‘준비할 능력이 없다’의 응답비율이 높아지고 있다. 이는 40대 이상 연령대의 경우 노후준비에 대한 관심은 가지고 있으나 수입 대비 고정 지출이 많아지는 특성과 연관된 것으로 보인다. 즉, 주택자금, 자녀교육비의 지출 액수가 크고, 지출구조가 경직되어 있어 별도로 노후준비 자금을 분리할 수 없기 때문이다. 그럼 50~60대 은퇴를 하여 고정수입이 끊겼을 때 3층 연금구조라 불리는 국민연금, 퇴직연금, 개인연금이 생활비로 부족할 경우 어떤 방법으로 채울 수 있을까?
오늘 소개할 ‘주택연금’은 주택은 보유하고 있지만 소득이 부족한 노인들을 위해 한국주택금융공사가 시행하고 있는 연금제도다. 역모기지라고 하는데 이는 이미 소유하고 있는 주택을 금융기관에 담보로 제공하여 대출을 받는 형식이다. 기존에는 전통적인 부동산 소유 선호 현상과 주택 가격의 꾸준한 상승, 자녀 세대에 상속하기 위한 목적 등으로 주택연금은 큰 인기가 없었으나, 최근의 저상승 기조, 자녀 세대에 손벌리고 싶지 않다는 부모 세대의 인식 변화, 주택 가격이 아주 크게 오르지 않을 것이란 예측으로 인해 가입자가 꾸준히 증가하고 있다.
주택연금은 내 집에 계속 살면서 평생동안 매월 연금을 받을 수 있도록 국가가 보증하는 제도다. 가입요건은 부부 중 1명이 만55세 이상이고 부부합산 공시가격이 12억원 이하 주택 소유여야 한다. 다주택자도 합산가격이 12억 이하면 가입 가능하고, 공시가격 등이 12억을 초과하는 2주택자는 3년이내 1주택 처분시 가입 가능하다.
주택연금의 가장 큰 장점은 가입 주택에서 노후의 거주공간과 연금을 둘 다 보장하면서 명의자 사망 후에도 배우자에게 기존 연금과 100% 동일한 연금이 나오니, 종신지급을 선택한 경우 평생동안 자신과 배우자가 안정된 수입을 얻을 수 있는 셈이다. 연금수령자가 모두 사망할 경우엔 담보로 제공했던 주택을 주택금융공사가 매각하여 지금까지 연금으로 지급했던 돈을 메꾼다. 연금 수령자가 예상보다 장수하여 연금 수령액이 늘어났거나 해당 주택을 판매하여도 연금 가입시보다 주택 가격이 하락해 원금을 메꾸지 못하는 경우가 발생하더라도 그냥 손실로 처리된다. 반대로 주택을 처분한 뒤 처분액이 총 연금지급액보다 크다면 잔액은 자녀세대에 상속된다. 이 사항이 주택연금을 고려하는 분에게 가장 매력적인 조건일 것이다.
연금 지급을 받는 중 대출이자 비용 연간 200만원 한도로 소득공제가 가능하며, 1세대 1주택자가 저당권방식 주택연금을 가입한 경우, 주택연금 가입주택이 5억원 이하인 경우 제산세(본세) 25% 감면, 5억원 초과시에도 5억원 기준 재산세를 부담하여 절세효과도 있다. 또 주택연금은 대출의 형태이므로 기초연금, 건강보험료 산정시 소득으로 잡히지 않아 유리하다.
주택연금의 단점은 연금 가입 후 주택 가격이 상승해도 연금지급액에 반영되지 않고, 저당권방식 주택연금의 경우 월세나 전세같은 임대 이익을 얻을 수 없다. 또한 주택 소유권이 연금 가입자에게 있기 때문에 재산세와 건강보험료를 계속 납부해야 하며, 중도해지 시 그동안 지급받았던 연금수령액과 이자를 한번에 상환해야 하며 5년 이내에 동일 주택으로 재가입이 불가능하다.
주택연금의 연금지급액은 부부 중 나이가 젊은 사람을 기준으로 책정되며, 월지급액이 확정되면 주택 가격이 오르더라도 더 받을 수가 없으며, 반대로 주택 가격이 하락하더라도 덜 받지 않는다. 공시가격 등은 주택연금 가입 가능 여부를 판단하기 위한 가격이며, 실제 월지급금은 담보주택의 시세 또는 감정평가액에 따라 산정된다. 또 개인적인 사유로 압류를 걱정해야 하는 분은 주택연금 수급 전용계좌로 연금을 받으면 최저생계비인 185만원 이하의 금액은 압류가 금지되는 주택연금 지킴이 통장을 활용하면 된다.
요즘은 누구나 100세 시대라고 생각한다. 하지만 냉정하게 월 150만원을 55세부터 100세까지 받는다면 원금은 8억원이 넘는다. 정년 전에 열심히 모아 내 집 마련에 성공했다면, 나 혹은 배우자가 100세까지 살면서 거주의 안정성과 더불어 최소한의 생활비를 받을 수 있는 주택연금이야 말로 100세 시대의 필수 선택이 될 것이다.
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