일반 건물은 공사가 완공되어 건물 사용이 가능한 상태를 ‘준공’이라고 말하고, 아파트의 경우는 ‘사용검사’라고 표현한다.
그런데 아파트의 경우 아파트 공사 중 건물 부분은 공사를 마치고 공용부분 또는 기부체납 예정지 관련 공사가 일부 미진한 경우 건설사 입장에서는 빨리 주민들을 입주시켜야 지체상금을 부담하지 않고 주민들 입장에서도 빨리 입주하기를 원하므로 이러한 점을 고려하여 법은 완전한 사용검사는 아니지만 각 아파트 동별로 사용을 승인하는 동별 사용검사, 또는 완전한 사용검사가 아닌 ‘임시 사용승인’이라는 제도를 통하여 수분양자들이 입주할 수 있는 장치를 마련하였다.
그러나 공사가 완료된 것은 아니므로 혹시라도 건설사가 공사를 완료하지 못할 것을 대비하여 안전장치를 마련하였다.
주택법 관련 규정에 의하면 건설사는 공사를 100% 완료하여 사용검사를 받으면 수분양자로부터 분양대금의 100%를 받을 수 있지만, 동별 사용검사 또는 임시 사용승인을 받은 경우에는 수분양자로부터 분양대금의 90%만 받고 입주시켜야 하고, 나머지 10%는 수분양자가 납부하지 않고 있다가 최종적으로 ‘사용검사’를 받은 경우에 건설사에 납부하도록 정하였다.
그런데 많은 건설사들은 이러한 규정을 잘 알지 못하는 주민들에게 무조건 ‘입주시 분양대금 100% 완납’을 요구하고, 수분양자들은 규정을 잘 모르고 또 알고 있어도 건설사가 입주시키지 않으므로 무조건 100%을 납부하고 입주하는 경우가 많다. 건설사가 이러한 사정을 알면서도 분양대금 100%를 받는 행위는 형사처벌 대상이 된다.
이러한 경우 수분양자는 건설사를 상대로 미리 납부한 분양대금의 10% 해당 금액에 대하여 잔금 납부일과 최종 사용검사일의 차이를 계산하여 연 5% 이자를 부당이득으로 반환받을 수 있다.
예를 들어 분양가 5억원 아파트에 대하여 2022. 1. 1. 임시사용승인 상태에서 잔금 100%를 납부하고 입주하였고, 최종 사용검사는 2023. 1. 1.이라고 하면 5억원의 10%에 해당하는 5천만원에 대하여 연 5%에 해당하는 이자 250만원을 돌려받을 수 있다.
이와 관련하여 통상적으로 아파트는 토지와 건물을 합하여 1개의 등기부만 작성되는데 임시사용승인의 경우 아파트 공사 전체의 준공이 나지 않은 상태이고, 임시적인 등기가 필요한 경우 우선 건물 등기만 하는 경우가 있다. 이렇게 되면 수분양자 입장에서는 건물 등기 시 1회 소유권이전등기를 받고, 다시 토지를 포함한 집합건물 등기 시 다시 1회 소유권이전등기를 하여 2회의 등기비용이 소요된다. 그 외에도 이러한 등기로 인하여 아파트 대출에 어려움이 발생하는 경우도 있다. 이러한 경우에 1회 더 등기비용이 지출되는 것에 대한 손해배상을 청구할 수 있고, 등기지연에 따라 손해가 발생하는 경우 그에 따른 손해배상까지 청구할 수 있다.
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