‘부동산 광풍’ 올핸 사그라들까…“섣부른 예단은 금물”
‘부동산 광풍’ 올핸 사그라들까…“섣부른 예단은 금물”
  • 윤정
  • 승인 2020.12.31 20:40
  • 댓글 0
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<2021 신년 특집> 정부 규제 강화 속 ‘시계제로’
너도나도 ‘영끌’
24번 걸친 규제에도 폭등
‘임대차 3법’ 전세난 가중만
코로나도 상승세 못눌러
 
수성구지역아파트단지
올해 대구지역 부동산 시장은 정부의 지속적인 규제정책으로 ‘시계제로’의 상황이 지속될 것으로 보인다.

대구지역 부동산 시장이 정부의 규제 일변도 속에 올해 집값이 지난해처럼 지속적으로 상승할지 여부에 관심이 모아지고 있다.

현재로선 비관적 전망도 낙관적 전망도 할 수 없는 ‘시계제로’의 상황이 지속될 것으로 보인다. 정부가 집값 폭등을 차단하기 위해 대구를 비롯해 전국적으로 강도 높은 부동산규제 정책을 지속적으로 시행하고 있기 때문이다.

부동산 전문가들은 ‘어떤 예단도 금물’이라는 시각 속에 대체적으로 지난해와 같은 폭등세보다는 정부의 추가적인 규제정책과 시장 상황을 지켜보며 소폭 내림세가 이어지지 않을까 하는 전망을 내놓고 있다.

◇지난해 ‘영끌’로 대변되는 부동산 광풍

 

2020년은 이른바 ‘부동산 광풍’으로 불렸던 한해였다. 문재인 정부가 집값 폭등을 잡기 위해 24번에 걸쳐 각종 부동산규제 정책을 발표했지만 시장에서는 전혀 먹히지 않았다. 오히려 정책을 내놓을 때마다 집값이 폭등하는 현상을 지속적으로 빚기도 했다.

작년 부동산 시장은 뜨거웠다. 주택 공급이 부족한 상황에 이른바 ‘영끌’로 대변되며 너도나도 집을 사려다 보니 집값은 폭등하고 집 없는 서민만 상대적 박탈감을 더했다.

또 정부·여당이 밀어붙인 이른바 ‘임대차 3법’으로 전세난이 더욱 가중되는 결과를 빚었다. 이에 정부는 전국으로 확산하고 있는 전세난을 타개하기 위해 향후 2년간 다세대, 빈 상가 등을 활용한 공공임대 11만4천100가구 공급 방안을 지난해 발표하기도 했다.

대구는 지난해 코로나19 확산세 속에서도 전체적으로 집값이 많이 올랐다. 한국부동산원 주간 아파트 매매가격 변동 자료에 따르면 대구는 4월까지는 코로나19 여파가 워낙 강해 하락세를 면치 못했지만 5월 3주차 이후 반등하며 연말까지 상승세를 탔다. 특히 고가주택이 즐비한 수성구는 규제지역임에도 작년 누적 상승률이 15%에 달했다.
 

 

수성구지역공인중개사사무소앞
올해는 대구 전역이 조정대상지역으로 묶여 집값 변동에 큰 영향을 끼칠 전망이다. 사진은 수성구지역 공인중개사 사무소 앞. 전영호기자

◇대구 집값, 작년엔 ‘풍선효과’···올해는?

수성구 투기과열지구 지정에
달서구 등 전역서 집값 급등
“규제일변도 정책 문제” 지적

지난해 정부가 대구 수성구 집값을 잡기 위해 투기과열지구와 조정대상지역 지정 등으로 규제를 지속적으로 강화하자 달서구 등 다른 지역에서 이른바 ‘풍선효과’가 나타나며 집값이 대구 전역에서 폭등했다.

그러나 정부가 지난해 12월 17일 대구 전역을 조정대상지역으로 묶음에 따라 당분간은 부동산 시장이 다소 침체 기미를 보이며 투기 수요보다 실수요자 위주로 재편될 가능성도 있다.

그러나 규제 일변도 정책에 따른 문제점도 지적되고 있다.

전문가들은 규제 약발이 어느 정도 먹힐 수도 있겠지만 지속적인 풍선효과를 배제하기 어렵고 규제는 또 다른 규제를 낳을 것이라고 우려한다. 또 집값 상승세가 너무 거센 탓으로 이미 규제지역으로 지정된 곳도 집값이 뛰고 있어 정부의 조치에 대한 실효성에 의문이 제기되고 있다.

게다가 각종 세금이 늘어나는 것은 물론 대출 조건과 청약요건이 강화되고 주택을 살 때는 자금조달계획서를 내야 하는 등 무주택 실수요자들이 오히려 주택구매에 제약을 받을 것이라는 우려도 나오고 있다.

올해 대구 부동산 시장 전망을 예단하기는 어렵다. 대구 전역이 조정대상지역으로 묶이면서 정부의 규제가 더욱 강화됐기 때문이다.

이진우 부동산자산관리연구소장은 “(조정대상지역 지정으로) 투자자들의 투자심리가 위축될 것으로 보인다”면서 “향후 실수요자 중심으로 시장이 움직일 것으로 보여지고 한동안 관망세를 유지할 것”이라고 말했다.

올해 대구 부동산 시장 전망에 대해 이 소장은 “아파트 공급물량은 작년보다 다소 줄고 규제가 대폭 강화돼 투자수요가 위축될 전망”이라며 “이사 시즌이 끝나게 되면 실수요자들이 줄어 올 하반기부터는 물량에 대한 부담으로 아파트는 조정받는 지역이 많이 생길 것”이라고 말했다. 그러면서 “지난해 부동산 폭등은 과한 측면이 있었다”며 “올해부터는 시장 분위기가 다소 차분해지면서 집값이 소폭 내려갈 가능성이 있다”고 전망했다.

◇대구 지난해 역대 최다물량 3만340가구 분양···급격한 물량 감소 없을 듯

유례없는 코로나19 여파와 정부의 강력한 규제강화 속에서도 2020년도 대구 분양시장은 여전히 활황 분위기를 보이며 역대 최대의 공급 규모를 기록했다.

대구지역 분양업계에 따르면 지난해 대구에는 아파트(일반분양) 47단지 3만340가구가 공급된 것으로 나타났다. 이는 역대 최대 규모였던 2019년 2만6천970가구보다 약 11% 늘어난 물량이다.

2020년은 대내외적 경제 불확실성과 정부의 부동산규제, 고분양가 등으로 인해 다소 조정기를 거칠 것으로 예상했지만 막상 뚜껑을 열어보니 청약과 계약에서 기대 이상의 분위기가 이어졌다.

지난해 분양시장은 재개발·재건축 사업이 활발했던 동구와 중구, 서구의 공급 비중이 높았다. 동구가 7천653가구(25.2%)를 분양해 가장 많았고 이어 중구(6천378가구, 21.0%), 서구(5천654가구, 18.6%), 달성군(2천637가구, 8.7%), 북구(2천623가구, 8.6%) 순으로 나타났다.

재건축·재개발 단지가 16개 단지 1만6천760가구로 55.2%를 차지했고 민영 26개 단지 1만795가구(35.6%), 지역주택조합 3개 단지 1천460가구(4.8%)를 기록했다. 또 전용 85㎡ 이하가 전체 물량의 89.1%를 차지해 중소형 평형 중심으로 분양시장이 형성됐다.

대구 소재 시공사(화성·서한·태왕·우방)가 공급한 물량은 총 10개 단지 5천521가구로 전체 공급 중 18.43%에 그쳤다. 특히 도심 정비사업 물량은 외지 건설사들이 독식하다시피 했다.

대구지역 주택건설업계는 여러 가지 힘든 상황에서도 부동산경기 활황에 힘입어 성장세를 보였지만 정작 안방인 대구에서는 외지 건설사와 힘겨운 경쟁을 펼쳤다.

대구는 지난해 1만3천441가구가 입주했다. 북구가 3천811가구로 가장 많았고 달성군 3천520가구, 수성구 2천301가구, 동구 1천830가구, 달서구 1천45가구로 그 뒤를 이었다. 올해 입주 예상은 1만5천576가구로 안정적 수준이 될 전망이다.

대구는 조정대상지역으로 지정된 데 이어 고분양가관리지역으로도 지정돼 분양시장의 큰 변수가 되고 있다.

지역 업계에서는 올해 대구지역 분양시장에 대한 예측이 어렵지만 예정된 사업지가 풍부해 급격한 물량 감소는 없을 것으로 보고 있다. 특히 작년 주춤했던 수성구와 남구에 각 7~8천여 가구의 많은 물량이 예정돼 있는 것으로 알려졌다.

◇올해 부동산정책 변화는

종부세율·양도세율 인상 발표
신혼특공·생애최초 자격 완화
전문가 “규제 강화로 수요 위축
올핸 소폭 내림세 이어질 듯”

지난해 부동산 시장은 풍부한 유동성과 낮은 금리에 따른 자금 유입으로 거래량이 늘고 가격이 상승했다.

이에 정부는 시장 안정화와 투자수요 억제를 위해 양도세와 종부세를 강화하는 등의 대책을 발표했고 올해 시행을 앞두고 있다.

종부세는 2주택 이하 보유자의 경우 과세표준 구간별로 0.1~0.3%포인트, 3주택 이상과 조정대상지역 2주택자는 과세표준 구간별로 0.6~2.8%포인트 인상된다. 또 조정대상지역 2주택자의 세 부담 상한이 300%로 인상(종전 200%)된다.

양도세는 최고세율이 기존 42%에서 45%로 오른다. 현재는 과세표준 5억원 초과 시 42%의 최고세율을 적용하고 있지만 10억원 초과 구간이 신설되면서 최고세율이 45%로 상향 조정된다. 또 조정대상지역의 주택을 팔 때 분양권도 주택 수에 포함돼 양도세가 부과된다.

현재 민영주택의 신혼부부 특별공급 소득 기준은 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 120%, 맞벌이 130% 이하지만 올해부터는 외벌이 140%, 맞벌이 160% 이하로 요건이 완화된다. 공공주택의 신혼부부 특공 소득 기준도 현재 외벌이 100%, 맞벌이 120% 이하에서 외벌이 130%, 맞벌이 140% 이하로 완화된다.

생애 최초 특별공급 소득 기준도 완화된다. 현재 공공주택은 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하, 민영주택은 130% 이하다. 그러나 올해부터는 공공주택은 130% 이하까지, 민영주택은 160% 이하까지 완화된다.

윤정기자 yj@idaegu.co.kr

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